Problema de diagnóstico
Por Ing. Gustavo Ortolá Martinez
@gorealestatearg
GO Real Estate
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El diagnóstico y el tratamiento son
procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades.
En nuestro mercado inmobiliario
actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo
desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo
porque no la hemos tratado. La
enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal pronóstico y si
de pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual
inmobiliaria en la que estamos sumergidos.
Desde mi punto de vista el origen
de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los
inmuebles, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es
el tema a tratar.
Hoy no hay forma de valuar los
inmuebles usados, no hay precios, no hay mercado. Para definir el precio de un inmueble
recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de
reposición y la de valores comparables.
Analicemos la aplicación de ambos procedimientos de valuación en el
contexto actual.
La ponderación por valores
comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o
referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos
produce una realidad sobre valuada de los activos.
La lógica que un inmueble nuevo
debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma
localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que
una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar.
En un contexto de variación
cotidiana de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para
valuar los inmuebles y aplicarle el efecto ajuste por el uso, supongamos un
veinte por ciento de diferencia entre un inmueble nuevo y el mismo usado.
Hoy producir un metro cuadrado en
altura vendible en la Ciudad de Buenos Aires, según el último índice de Abril
de 2013 de Reporte Inmobiliario cuesta $6.474, que sumados a los costos
indirectos, honorarios e impuestos podría alcanzar un valor de $8.120 por metro
cuadrado vendible. Debemos adicionarle a
esto la tierra, para dimensionarla utilicemos la regla de los tercios, es decir
la tierra como un tercio del valor total del metro cuadrado vendible nos dará
un valor de incidencia de $4.060 por metro cuadrado y un valor total final de
venta del producto de $12.180. Podemos manejar un rango de valores de más
menos un 25% de este valor para aplicar este cálculo en las distintas
ubicaciones de la ciudad, excluyendo las súper Premium. Es decir que estamos hablando de un valor
aproximado de costo de construcción de $15.000 por metro cuadrado vendible,
algo parecido a unos U$1.500 dólares para los que recuerdan aquellos
entrañables billetes con los que realizábamos nuestras transacciones en el
pasado. Tomando un 20% de diferencia con
el usado podríamos inferir que el usado debería estar valuado en $12.000 unos
U$1.200 por metro cuadrado.
Siguiendo los indicadores de
Reporte Inmobiliario, si observamos el valor promedio de venta de departamentos
usados de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires para el 2013 es de U$2.000
es decir un 40% de sobre valor que lo que nuestro análisis arroja.
Trataré de buscar entonces otro
camino para poder dimensionar el valor de los inmuebles usados de la Ciudad de
Buenos Aires para ver si puedo verificar semejante desvío en las cifras.
He tratado de buscar algún elemento
de la economía real que nos permita evaluar la evolución de los precios de los
inmuebles, su relación con el dólar y la inflación. Mi pasado como funcionario de McDonald´s
Argentina me ha condicionado a aplicar para el análisis el conocido índice Big
Mac, un indicador internacionalmente utilizado para evaluar la competitividad
cambiaria de los países. En el caso de
Argentina, lamentablemente no podemos usar este índice porque el precio de este
combo no fue arbitrado libremente por la compañía de los arcos dorados sino que
su precio ha sido la resultante de un trabajo en equipo de la empresa con la
participación de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación. Pero para sortear este inconveniente, tomemos
el Combo del cuarto de libra, comparable histórico en precio, y veamos su
evolución en relación a las propiedades.
En la siguiente tabla se resume la
evolución de los precios del combo, la evolución del precio del dólar y la
evolución de los precios de venta del metro cuadrado en Barrio Norte y sus
relaciones.
En la planilla hemos registrado la
evolución del precio del combo del cuarto de libra en pesos y dólares y el
metro cuadrado de un departamento estándar de 3 ambientes en Barrio Norte desde
el 2.006 a la actualidad.
Es decir que comprar un metro
cuadrado en Barrio Norte en el 2.006 equivalía a 283 combos y hoy a 445, un 57,2%
más de combos. Mientras tanto la
progresión del precio del combo en dólares fue de un 5,9% pasando de 4,25
dólares por combo a 4,50.
Si aplicáramos este incremento
sobre el valor del metro cuadrado del año 2.006, hoy tendríamos un valor de
metro cuadrado promedio para los usados del ejemplo de U$1.271.
Si comparamos la interpretación de
valores del método de reposición y del método del cuarto de libra, veremos que
hay similitudes en los valores alcanzados y una conclusión sustantiva: los
precios de venta del metro cuadrado usado deberían estar entre un 35 y un 40%
por debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos.
Los ciclos marcan cambios y nuevas
reglas. Estamos transitando un nuevo
ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el
mercado se transa en pesos, los valores deben ajustarse a la realidad actual,
el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de
“inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar
en el futuro o revender.
Podemos elegir la forma del
acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para
el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una
base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja
a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y
consecuencias por tiempo indeterminado.
No somos ni España, ni Estados Unidos,
no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito, el dolor
será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para siempre, pero
hay lugar para volver a salir.
El diagnostico del problema son los
precios; el tratamiento el sinceramiento,
ajuste y la creación de un mercado en pesos orientado a los consumidores.
