La Defensa ha sido nominado por el MDI de la Cámara Inmobiliaria Argentina como el proyecto más creativo e Innovador de 2011.
Adjuntamos la bases del premio y los fundamentos de la nominacion del MDI.
A VOTAR!
#LIKETips por el equipo de LIKE Propiedades
jueves, 29 de diciembre de 2011
25 AÑOS DE McDonald´s EN ARGENTINA
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| PIPO, FERNANDO Y GUSTAVO, la delantera de los inicios! |
viernes, 4 de noviembre de 2011
domingo, 30 de octubre de 2011
IV JORNADA DE URBANISMO Y NEGOCIOS en ROSARIO - 10/11/11
Disertación de Gustavo Ortolá en Urbanismo y Negocios IV, a realizarse en la Fundaión Libertad en Rosario el próximo 10 de Noviembre.
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| Programa MAS INFO: http://www.on24.com.ar/banners/pop_up/popupcierre.html |
viernes, 7 de octubre de 2011
SOCIEDAD CENTRAL DE ARQUITECTOS 1er. Encuentro: Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos. Moderado por Ing. Gustavo Ortolá
Grandes emprendimientos mixtos, en el ciclo de la SCA “Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos”
El ciclo de dos mesas redondas “Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos” tuvo su primer encuentro el martes 6 de septiembre a las 18:30, para debatir el tema de “Grandes emprendimientos mixtos”. Contó con la presencia del Ing. Gustavo Llambías –Euromayor- y el Arq. Efraín Augustinoy –ambos por el proyecto Antigua Cervecería, de Córdoba-, Adrián Kaplansky –Grupo Copelle, por Moca, en Barracas- y el Arq. Juan Pfeifer -Estudio Pfeifer Zurdo, por Madero Harbour, Puerto Madero-, en un panel moderado por el Ing. Gustavo Ortolá Martínez –GO Real Estate y AEV-. El ciclo se realizpo en la Sociedad Central de Arquitectos y fue la primera cita de dos encuentros que se completaron con el desarrollado el 13 de septiembre con “Viviendas de alta gama”.
“Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos” es un ciclo de dos mesas redondas que se realizados en la Sociedad Central de Arquitectos , Montevideo 938. Se trata de paneles con destacados desarrolladores que dialogaron con representantes de los estudios de arquitectura que participaron en sus recientes emprendimientos. El objetivo fue recrear el diálogo sobre la visión de los desarrolladores respecto de las variables arquitectónicas de sus emprendimientos. Los arquitectos tienen la misión de integrar múltiples variables en los proyectos arquitectónicos, como las premisas respecto del negocio, la inversión y las pautas inmobiliarias, la aceptación del mercado, conjuntamente con las calidades arquitectónicas, constructivas, tecnológicas, sustentables y urbanísticas.
El primer encuentro fue el martes 6 de septiembre a las 18:30, donde se debatió el tema de “Grandes emprendimientos mixtos”. Contó con la presencia del Ing. Gustavo Llambías –Euromayor- y el Arq. Efraín Augustinoy –ambos por el proyecto Antigua Cervecería, de Córdoba-, el desarrollador Adrián Kaplansky –Grupo Copelle, por el emprendimiento Moca, en Barracas- y el Arq. Juan Pfeifer -Estudio PFZ Arquitectos, por Madero Harbour, en Puerto Madero-. El segundo encuentro fue el martes 13 de septiembre, a las 18:30 horas, con la mesa redonda “Viviendas de alta gama”, donde participarán el Ing. Miguel Camps , -Argencons-, el Arq. Martín Fourcade – AFT Arquitectos-, el Ing. Walter Stieglitz -Stieglitz, por Enyoi, en Nordelta- y el Arq. Roberto Aisenson – Estudio Aisenson-. En ambos casos, los paneles fueron moderados por el Ing. Gustavo Ortolá Martínez –GO Real Estate y AEV-.
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| Arq. Dario Lopez (Vice Presidente SCA), Arq. Juan Pfeifer, Ing. Gustavo Ortolá Martínez, Ing. Gustavo Llambías, Arq. Efrain Augustinoy y Dr. Adrián Kaplansky |
SOCIEDAD CENTRAL DE ARQUITECTOS 2do. Encuentro: Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos. Moderado por Gustavo Ortolá
Vivienda de alta gama, en el ciclo de la SCA “Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos”
El ciclo de mesas redondas “Conversaciones entre Desarrollistas y Arquitectos” tuvo su segundo encuentro el martes 13 de septiembre a las 18:30 en la Sociedad Central de Arquitectos , donde se debatió el tema de “Vivienda de alta gama”. Contó con la presencia de los ingenieros Miguel Camps –Argencons y presidente de AEV- y Walter Stieglitz –Stieglitz Construcciones- y los arquitectos Roberto Aisenson –Estudio Aisenson- y Martín Fourcade –AFT Arquitectos-, en un panel moderado por el Ing. Gustavo Ortolá Martínez - GO Real Estate y AEV-.
“Conversaciones entre Desarrolladores y Arquitectos” es un ciclo que reúne en un panel a destacados desarrolladores que dialogan con representantes de los estudios de arquitectura que participaron en sus recientes emprendimientos. El objetivo de estos encuentros es generar un diálogo para profundizar sobre la visión de los desarrolladores respecto de las variables arquitectónicas de los grandes desarrollos edilicios. Los arquitectos tienen la misión de integrar múltiples variables en los proyectos arquitectónicos, como las premisas del desarrollista respecto del negocio, la inversión y las pautas inmobiliarias, la aceptación del mercado, conjuntamente con las calidades arquitectónicas, constructivas, tecnológicas, sustentables y urbanísticas. En el primer encuentro participaron sobre el tema de “Grandes Emprendimientos mixtos”, el Ing. Gustavo LLambías –Euromayor- y el Arq. Efraín Augustinov –ambos por el proyecto Antigua Cervecería, de Córdoba-, el desarrollador Adrián Kaplansky –Grupo Copelle, por emprendimiento Moca, en Barracas- y el Arq. Juan Pfeifer -Estudio Pfeifer Zurdo, por el emprendimiento Madero Harbour, Pto. Madero-. En ambos casos, los paneles son moderados por el Ing. Gustavo Ortolá Martínez –desarrollador, GO Real Estate y AEV-.
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| Organizadores, disertantes, sponsors, autoridades de la SCA y moderador. |
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| Ing. Miguel Camps, Ing.Gustavo Ortolá Matínez, Arq. Roberto Aisenson, Ing. Walter Stieglitz y Arq. Martín Fourcada |
El ciclo fue organizado por la Sociedad Central de Arquitectos y BARBEROSARZABAL -Comunicación Estratégica.
miércoles, 5 de octubre de 2011
Gustavo Ortolá en ”Il Sole 24 Ore” (el periódico financiero más importante de Italia)
Nota aparecida el 1 de Septiembre de 2011 en el suplemento Casa de Il Sole 24 Ore, el periódico financiero más importante de Italia.
Traducción al castellano por Arq. Florencia Wagner:
La Argentina ofrece la oportunidad también a quien quiere reposar lejos del frenesí de Buenos Aires, y acaricia el sueño de un buen retiro al pie de los Andes.
mercado y tendencias
SAN TELMO PROPONE LA NOVEDAD DE LAS “LOFTY SUITES”
En la foto…
Color :Una típica casa del barrio de Palermo, uno de los más elegantes de Buenos Aires
La idea de comprar casa en una ciudad donde : se giran dos películas al día, 250 piezas teatrales cada tarde, donde los cines ofrecen también un espectáculo trasnoche(que inicia a la 1 de la mañana),donde los autobús circulan 24 hs al día,….digámoslo es alentador.
Verdad. Buenos Aires no está detrás de Italia.
La distancia no es propiamente corta(13-14 hs de vuelo),pero en los tiempos en los cuales los precios de vuelos son abordables, las transacciones se efectúan de una punta a la otra del mundo, en cualquier hora del día o de la noche,..se puede - por qué no?- adquirir una casa en la Argentina.
Sobretodo si los precios en un buen barrio, son inferiores del 60% respecto a aquellos de Milano, y del 80% respecto a Roma (cerca de 2.000-2500 euro).
La crisis económica, a estas latitudes no han hecho grandes daños ,al menos por ahora. La tasa de crecimiento del PBI se mantiene cerca del 6 % anual, de casi 10 años. El boom de los precios de las materias primas agrícolas, de las cuales la argentina es productora y la fuerte demanda proveniente de India y China, han levantado un país que en 2001 ha vivido la más trágica depresión económica desde 1929.
En los barrios mas ricos, Recoleta y Palermo, el sector de las construcciones tira siempre más. Recoleta es el barrio mas elegante, cercano a las embajadas, al celebre cementerio donde reposa Evita, a los centros culturales más reconocidos. Los precios van a menos de 3 mil euro el m2.Palermo es otro barrio apetecible, dividido en zonas (Hollywood,Viejo, Chico),algunas residenciales, otras más a la moda.
Bars, restorante, milongas(locales donde se baila el tango),son abiertos toda la noche.
Hace poco, un concierto de un grande interprete de tango, Alberto Podestá, un mito viviente, ha iniciado a la 1.45 de la mañana. De noche, se entiende. En torno a medianoche, uno de los responsables del local ha respuesto así:
“ a esta hora? cierto que no,..es demasiado temprano!”.Y era un martes!.
Luego está San Telmo, un barrio encantador, bohemio, donde Gustavo Ortolá, ingeniero activo en el campo de las construcciones, realizará una nueva tipología de habitaciones, denominadas lofty suites
”La forma expresiva -explica con ironía Ortolá- nace de la relación amorosa entre el loft y la suite,dos tipologias de residencia difundidas en San Telmo”.
Una de las cartas que juegan urbanistas y constructores argentinos,es la extensión de la ciudad.”Buenos Aires no termina nunca”.escribía Osvaldo Soriano.”Difícil decir cuál será el trend de los próximos años-explica J.Rozados de Reporte Inmobiliario-,desde el 2001 el precio de las casas en Bs As se ha triplicado o cuadruplicado. Y es innegable que hoy un departamento en la capital argentina coste más que en Miami.”
De estos tiempos, las certezas económicas, se sabe son siempre menos. Los economistas concuerdan en sostener que Sud América en tandem con China sea el único continente capaz de resistir a la crisis en curso.
No es sólo Buenos Aires que llama la atención de los inversores; Rosario, Cordoba, y Mendoza son otras tres ciudades que ,según Rodrigo Díaz,(director de inteligencia de negocios),han ganado puntaje elevado en referencia a la calidad de vida y al dinamismo. Tres ciudades posicionadas en los primeros siete puestos de la clasificación lationoamaricana sobre los mejores centros.
Como San Martín de los Andes, localidad de esquí, cerca del limite con Chile:a precios oscilantes entre los 3mil y 4 mil dólares el metro cuadrado en un escenario majestuoso.
A dar un toque de glamour, el golfista Grez Norman , está diseñando un campo de golf entre los lagos y la montaña.
En recuadro:
Quien sube y quien baja
Recoleta:
Barrio chic
Recoleta y Palermo, cercanos a la zona de las embajadas, son las áreas más elegantes de la ciudad y no pasan de moda.
Countries:
Villas cerradas
Las únicas…(-5%) se registran en los countries, las villas residenciales cerradas crecidas como hongos a media hora de auto de la ciudad.
lunes, 3 de octubre de 2011
CONCURSO SOCIEDAD CENTRAL DE ARQUITECTOS (SCA):
LA DEFENSA Lofty Suites
Primer premio a la mejor intervención en obras en el Casco Histórico de la CABA.
Obtuvimos el 1º Premio en la categoría OBRA NUEVA / AMPLIACION con el edificio LA DEFENSA de GO Real Estate, otorgado por la Dirección Casco Histórico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la Sociedad Central de Arquitectos.
El lunes 12 de septiembre se realizó en la SCA el acto de entrega de premios y se inauguró la exposición de los trabajos premiados, con la presencia de los autores de las obras y sus comitentes, además de jurados y asesores, y público que acompañó el encuentro.
El Jurado estuvo integrado por los arquitectos Darío G. López, vicepresidente de la SCA; Rita Comando, Presidente de la Subcomisión de Patrimonio de la SCA; Graciela Labato, en representación del Ministro de Cultura GCBA; Luis J. Grossman, Director General de Casco Histórico de la Ciudad de Bs. As.; Carlos Berdichevsky, del Colegio de Jurados de la SCA y votado por los participantes, y la licenciada Andrea Fontenla, Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la Ciudad. Como asesoras participaron las arquitectas Gabriela Mareque, por la DGCH, y Marta García Falcó, por la SCA.
Primer premio a la mejor intervención en obras en el Casco Histórico de la CABA.
Obtuvimos el 1º Premio en la categoría OBRA NUEVA / AMPLIACION con el edificio LA DEFENSA de GO Real Estate, otorgado por la Dirección Casco Histórico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la Sociedad Central de Arquitectos.
El lunes 12 de septiembre se realizó en la SCA el acto de entrega de premios y se inauguró la exposición de los trabajos premiados, con la presencia de los autores de las obras y sus comitentes, además de jurados y asesores, y público que acompañó el encuentro.
El Jurado estuvo integrado por los arquitectos Darío G. López, vicepresidente de la SCA; Rita Comando, Presidente de la Subcomisión de Patrimonio de la SCA; Graciela Labato, en representación del Ministro de Cultura GCBA; Luis J. Grossman, Director General de Casco Histórico de la Ciudad de Bs. As.; Carlos Berdichevsky, del Colegio de Jurados de la SCA y votado por los participantes, y la licenciada Andrea Fontenla, Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la Ciudad. Como asesoras participaron las arquitectas Gabriela Mareque, por la DGCH, y Marta García Falcó, por la SCA.
viernes, 26 de agosto de 2011
lunes, 22 de agosto de 2011
EL REAL ESTATE ARGENTINO EN UN CICLO QUE INICIA
Lo sorprendente no es la magnitud de nuestros errores de predicción, sino la falta de conciencia que tenemos de ellos.
“El pasado no debe utilizarse para predecir ingenuamente el futuro” como dice Nassim Taleb en su libro El Cisne Negro.
De todas formas, teniendo el registro de las realidades del contexto y del funcionamiento del mercado que impactan al negocio, podemos construir hipotéticos escenarios futuros.
La idea es, ante un nuevo ciclo que inicia, para entender qué puede pasar en relación a los negocios inmobiliarios, perfilar el contexto actual.
EL MERCADO ACTUAL
El vigente modelo de crecimiento se fundamenta en la demanda interna motorizada por el incremento del gasto social, los subsidios a los servicios, el financiamiento barato al consumo y otras transferencias de dinero a hogares de ingresos medios y bajos. Contexto que, a expensas de un recalentamiento inflacionario de la economía, generan un aumento del consumo privado.
Con la inexistente oferta actual de instrumentos de financiación hipotecaria, la clase media argentina ha cambiado su estilo de “inversión” sustituyendo la cuota hipotecaria por la cuota tecnológica: ladrillos por LCD; tierra por automóvil cero kilómetros, todos bienes de rápida depreciación en el tiempo. El ahorro de largo plazo en bienes tangibles se ha transformado en consumo efímero y hedonista, “pequeños premios”: restaurante, cuota del gimnasio y vacaciones en la costa. El crédito hoy se aplica exclusivamente al consumo, negocio brillante de corto plazo de los bancos.
Si el “consumo hedonista” reemplaza gradualmente al “ladrillo” -destino tradicional de ahorro junto al previsional y base de la jubilación- la proporción de “dueños” a lo largo del tiempo irá en disminución como ya refleja la Encuesta Permanente de Hogares.
La clase media es la más afectada en este sentido porque es la única con alguna capacidad de ahorro y es la que tiene acceso al crédito de consumo.
Mientras el crédito hipotecario no aparezca como instrumento dinamizador de la compra-venta de inmuebles, el negocio seguirá siendo protagonizado sólo por unos pocos, el 5% de la población económicamente activa, los que de alguna manera están transformando en inversión inmobiliaria los flujos de una economía que muestra como única alternativa segura y confiable los activos físicos.
Una economía anclada en la evolución sorprendente de las exportaciones agrícolas al mundo más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro Gran hermano Brasil, perfilan el protagonismo de quienes seguirán derramando esas bondades al mercado inmobiliario. No es casual observar el crecimiento de las economías regionales y el gran desarrollo del Real Estate en todas sus categorías en la versión más federal de nuestra historia. Hace varios años que se registran en Córdoba más permisos de construcción que en Buenos Aires, Rosario concentra en diez manzanas de puerto norte más m2 en producción que lo que se observa en Puerto Madero, el barrio más joven de la Ciudad de Buenos Aires para el que no se han presentado permisos de construcción durante los últimos dos años.
LO QUE VIENE
De allí podemos sumar hipótesis, no pronósticos:
Los proyectos inmobiliarios se sostendrán -en un marco inflacionario recalentado- mientras se pueda acompañar con ajuste de precios, los efectos del aumento de los costos de construcción –índice General de la CAC 2010: 26,7%-.
Pero los valores de venta por m2 están llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios entonces, son cada vez más bajos.
No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual.
Está claro que el actual “modelo económico” con ajustes, seguirá vigente. Hasta cuando resistirá el negocio? Cómo multiplicarlo en este contexto?
Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sostener el negocio que ya no es para inexpertos:
Para viviendas, se hiper desarrollaron vehículos como el fideicomiso en sus diferentes tipologías. Hoy este instrumento en su versión “al costo” es quizás una de las pocas alternativas para eliminar el riesgo inflacionario al desarrollador. Y en esta línea se observa que el fideicomiso al costo ya, no es sólo negocio de inversores que quieren alcanzar productos a menores precios, sino la llave para lograr el acceso al inmueble al consumidor final. Hoy el negocio del fideicomiso al costo está cambiando las composiciones, muchos de los fiduciantes ya son consumidores finales.
Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores de este formato a replantear sus estrategias comerciales para cambiar de agenda de inversores amigos que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.
Los planes de viviendas con financiación propia en pesos, es otra de las herramientas que han encontrado los desarrolladores, en este caso en Córdoba y Santa Fe, para mantener viva la actividad, un modelo que promete llegar a Buenos Aires en el corto plazo.
Otras categorías del negocio del real estate se suman a la tradicional generación de m2 para vivienda. Nuevos vehículos de renta inmobiliaria que se ajustan al mercado económico actual, protagonizan la dinámica de lo que viene: shoppings de proximidad, cadenas de locales, hoteles, oficinas y centros logísticos.
La producción de m2 de retail y de superficies para renta, vuelve a protagonizar la actividad inmobiliaria.
Con la memoria de los ´90, la década del retail, se observan desembarcos y expansiones federales agresivas de cadenas de locales como Starbucks en pequeñas superficies y nuevos formatos de Jumbo, Disco y Carrefour en superficies mayores, que han ajustado sus estrategias de expansión a acercar el consumo al cliente en formatos de proximidad.
Delivery de consumo, los shoppings de proximidad, han devuelto a la mesa las aperturas de grandes espacios para el consumo como el Tortugas Open Mall y tantos otros malls en desarrollo en las ciudades más importantes del país.
Siguiendo el fundamento de vivir y trabajar cerca, se observan nuevos focos de desarrollo de oficinas en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y su prolongación hacia el norte por Libertador, en el eje 9 de Julio Sur, en Pilar, entre otros.
Centros logísticos completan un abanico de negocios de renta que ofrecen márgenes de hasta un 15% anual, casi triplicando la realidad actual de la renta en unidades de vivienda generando flujos más seguros con clientes corporativos.
Los actuales inversores de Real Estate, no tienen aspiraciones de márgenes superlativos, pretenden preservar lo que tienen, buscan en los bienes raíces defender sus ahorros, inversión en activos físicos cercana.
No podemos predecir el futuro, pero podemos sostener verdades históricas inexorables: el ladrillo en todas sus categorías es lo más seguro para proteger el ahorro.
lunes, 15 de agosto de 2011
Resultado de las Primarias 14/08/11
Mi opinion de la actualidad inmobiliaria en:
http://www.telam.com.ar/vernota.php?tipo=N&dis=1&sec=1&idPub=233672&id=441719&idnota=441719
domingo, 14 de agosto de 2011
Experiencia Gen40
Los videos de la presentacion:
-Gen40 Gustavo Ortolá Martínez parte 01
-Gen40 Gustavo Ortolá Martínez parte 02
sábado, 30 de julio de 2011
Experiencia Gen40
Experiencia GEN40, un ciclo de encuentros culturales y networking sobre arquitectura y diseño que se realizará con un formato de exposición breve de 30 imágenes en 10 minutos. Reunirá en cada evento a cinco prestigiosos referentes de la arquitectura, el diseño y los desarrollos inmobiliarios, que rondan los 40 y 50 años de edad con el objetivo de generar un espacio de encuentro generacional de negocios y cultura arquitectónica.
El ciclo comenzará el 3 de agosto con la temática “Desarrolladores GEN40”, donde estarán presentes Daniel Mintzer -G&D-, Gervasio Ruiz de Gopegui -New Fidu-Aisenson-, Gustavo Ortolá Martínez -Go Real Estate-, Miguel Giambruni –Intecons- y Patricio Fuks -Fen Hoteles-. GEN40 se desarrollará en CTOD -Centro de Tecnología, Organización y Diseño-, en el Pasaje Carabelas 265, a metros del Obelisco.
El acceso es libre con inscripción previa por cupos limitados a info@barberosarzabal.com.ar Invitan CTOD y BARBEROSARZABAL Comunicación Estratégica.
miércoles, 8 de junio de 2011
Valor y Precio en Real Estate (La Defensa San Telmo)
Siendo el Real Estate un negocio de margen sobre la tierra, con incidencias en ascenso de gran impacto como las actuales, y cuando la evolución vertiginosa de los costos de construcción a lo largo del desarrollo es incierta, el secreto para sostener el negocio es generar valor sobre ubicaciones marginales, creando productos con personalidad, categoría e identidad que se diferencien de la competencia y generen aptitud de pricing ascendente y diferencial.
Es el caso de los proyectos que estamos produciendo con GO Real Estate en Montserrat y San Telmo como La Defensa Lofty Suites, en el casco histórico de la ciudad, hoy a la venta en u$3000 por m2 cuando el promedio no supera los u$2000.
Hoy el diseño, es driver de la decisión de compra y plataforma de soporte de precios diferenciales. El cliente valora ese aspecto que hace que el producto sea único e irreproducible.
El diseño enlaza lo estético, lo comercial y lo utilitario. Invade el Real Estate sosteniendo la individualidad para generar el objeto único y diferente frente a lo masivo conocido. Eso genera valor y el valor se traduce en precio.
El desafío para el desarrollador es generar producto que sea segmentado por identidad y no por precio. Lo que hace que el producto inmobiliario no sea un comoditie sino sinónimo de experiencia de vida con valor adicional.
El negocio convencional de la zona de San Telmo y Monserrat refleja incidencias promedio para la tierra de u$410 por m2 construible y valores de venta por m2 desde u$1500 a u$2100.
Tomando estos parámetros y sabiendo que el costo de construcción del m2 vendible de un producto para la zona nos es inferior a los u$1100, observamos que el negocio inmobiliario, para mantener su atractivo, debe incluir una nueva componente de aspecto intangible: lo aspiracional, el concepto, la identidad.
San Telmo y Montserrat conservan lo más tradicional de nuestra ciudad y en ese marco es posible generar ese plus vital para la rentabilidad de nuestra industria. En esos barrios los amenities principales son el patrimonio arquitectónico existente. Desde las terraza de La Defensa, por ejemplo, se observa una postal única de nuestra ciudad: la cúpula de la Iglesia de San francisco –una de las más antiguas de la ciudad- desde una perspectiva única y desconocida, generando una experiencia similar a la que uno puede vivir en ciudades como Florencia o Roma.
Desde este enfoque, incidencias y costos pasan a segundo plano y el negocio inmobiliario se reinventa. El desafío es identificar estos lugares siendo innovadores y pioneros en el desarrollo de productos con identidad y valor.
domingo, 5 de junio de 2011
El negocio del Desarrollo Inmobiliario necesita refundarse Parte II
Márgenes en extinción.
Evolución histórica para el desarrollo de un departamento de 3 ambientes en Barrio Norte.
Evolución histórica para el desarrollo de un departamento de 3 ambientes en Barrio Norte.
FUENTE: GO Real Estate 6/11
http://negocios.iprofesional.com/notas/116981-Viviendas-desarrolladores-le-apuntan-al-crdito-efmero-y-exigen-polticas-de-prstamos-ajustables
miércoles, 25 de mayo de 2011
EL DESARROLLO INMOBILIARIO NECESITA REFUNDARSE
Propuesta de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV)
Por: Ing. Gustavo Ortolá Martínez
Miembro Consejo Directivo (AEV)
Presidente GO Real Estate
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Mientras el crédito hipotecario no aparezca como instrumento dinamizador de la compra-venta de inmuebles, el negocio seguirá siendo protagonizado sólo por unos pocos, el 5% de la población económicamente activa, los que de alguna manera están transformando en inversión inmobiliaria los flujos de una economía que muestra como única alternativa segura y confiable los activos físicos.
Siendo el consumo un sustituto del ahorro: puede un modelo de distribución progresiva del ingreso llevar a una distribución regresiva de la riqueza de la clase media?
El vigente modelo de crecimiento se fundamenta en la demanda interna motorizada por el incremento del gasto social, los subsidios a los servicios, el financiamiento barato al consumo, y otras transferencias de dinero a hogares de ingresos medios y bajos. Contexto que, a expensas de un recalentamiento inflacionario de la economía, generan un aumento del consumo privado.
Con la inexistente oferta actual de instrumentos de financiación hipotecaria, la clase media argentina ha cambiado su estilo de “inversión” sustituyendo la cuota hipotecaria por la cuota tecnológica: ladrillos por LCD; tierra por automóvil cero kilómetros, todos bienes de rápida depreciación en el tiempo. El ahorro de largo plazo en bienes tangibles se ha transformado en consumo efímero y hedonista, “pequeños premios”: restaurante, cuota del gimnasio y vacaciones en la costa. El crédito hoy se aplica exclusivamente al consumo, negocio brillante de corto plazo de los bancos. Un modelo con intención de mejorar la distribución del ingreso de la gente, que puede concluir empeorando la distribución de la riqueza a largo plazo.
Si el “consumo hedonista” reemplaza gradualmente al “ladrillo” -destino tradicional de ahorro junto al previsional y base de la jubilación- la proporción de “dueños” a lo largo del tiempo irá en disminución como ya refleja la Encuesta Permanente de Hogares.
La clase media es la más afectada en este sentido porque es la única con alguna capacidad de ahorro y es la que tiene acceso al crédito de consumo.
¿Qué queda de la vieja cultura del ahorro acuñada por nuestros abuelos, piedra fundamental, junto con la educación, de la movilidad social del nuevo mundo? Los autos y televisores usados en el retiro, en un marco de ingresos por jubilación para la mayoría de nuestros abuelos por debajo de lo necesario para la canasta básica, no alcanzarán para sobrevivir.
Las consecuencias de largo plazo menos visibles de la desaparición del mercado hipotecario es el empobrecimiento de una clase media con capacidad de ahorro que, después de años de bonanza, podría terminar peor de lo que empezó.
LOS MARGENES DEL NEGOCIO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO
Los proyectos inmobiliarios se sostendrán -en un marco inflacionario recalentado- mientras se pueda acompañar con ajuste de precios, los efectos del aumento de los costos de construcción –índice General de la CAC 2010: 26,7%-.
Pero los valores de venta por m2 están llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios entonces, son cada vez más bajos.
No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual.
Hasta cuando resistirá el negocio? Cómo multiplicarlo en este contexto?
Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sostener el negocio que ya no es para inexpertos:
Se hiper desarrollaron vehículos como el fideicomiso en sus diferentes tipologías. Hoy este instrumento en su versión “al costo” es quizás una de las pocas alternativas para eliminar el riesgo inflacionario al desarrollador. Y en esta línea se observa que el fideicomiso al costo ya, no es sólo negocio de inversores que quieren alcanzar productos a menores precios, sino la llave para lograr el acceso al inmueble al consumidor final. Hoy el negocio del fideicomiso al costo está cambiando las composiciones, la mayoría de los fiduciantes ya son consumidores finales.
Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores de este formato a replantear sus estrategias comerciales para cambiar de agenda de inversores amigos que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.
Los planes de viviendas con financiación propia en pesos, es otra de las herramientas que han encontrado los desarrolladores, en este caso en Córdoba y Santa Fe, para mantener viva la actividad, un modelo que promete llegar a Buenos Aires en el corto plazo.
Buen diseño, desarrollo de nuevas ubicaciones y nuevos mercados, más los conocidos, y no mucho más. Con todo esto hasta aquí llegamos.
Hoy el desafío es impulsar acciones y políticas que viabilicen soluciones para generalizar el alcance de la vivienda al segmento medio. Esto le daría a nuestro negocio el volumen necesario para seguir creciendo.
LA PROPUESTA DE LA AEV, PROGRAMA DE CREDITO Y UNIDAD DE VIVIENDA
Cómo hacer para que se incorpore la clase media al mercado inmobiliario?
Qué herramientas habría que desarrollar para recrear el marco histórico donde la clase media impulsaba la industria de la construcción?
Para el actual contexto, la AEV ha desarrollado la formulación estratégica de un programa de créditos hipotecarios con evolución de cuota supeditada a ajustes salariales, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema.
Esta propuesta aparece como una de las alternativas más viables para recrear un mercado de crédito hipotecario que permita acceder a la compra de vivienda al segmento medio que hoy carece de esta oportunidad en función del descalce de costos de las propiedades, los ingresos medios y las tasas de interés que impone la realidad económica de nuestro país.
El modelo contempla la aplicación de los créditos en la Unidad de Vivienda (UV) desarrollada por la Asociación de Empresarios de la Vivienda. La UV es un índice que responde al Índice de Variación Salarial informado mensualmente por el INDEC y que refleja a la evolución de los salarios oficiales y no oficiales. Una forma de ajustar el efecto de la inflación en forma encapsulada, sólo para el negocio inmobiliario evitando la extrapolación al resto de la economía.
Nominar el crédito en UV, unidad de ajuste basada en el Índice de Variación Salarial que históricamente acompaña al aumento de los precios, sería la manera de aplanar el valor real de los pagos. Que tendría la doble virtud de:
1) hacer más accesible la cuota (ya que al principio sería más baja) y, al reducirse el valor de la misma, se incrementaría en forma considerable la cantidad de interesados en poder aplicar al crédito.
2) bajar la tasa de interés a niveles de un dígito al reducirse el riesgo para el banco que presta el dinero.
Una vez más es vital el crédito para refundar la industria inmobiliaria, generalizando el acceso a la vivienda de la clase media y generando el volumen necesario para la supervivencia de la construcción, la industria de las industrias.
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