Lo sorprendente no es la magnitud de nuestros errores de predicción, sino la falta de conciencia que tenemos de ellos.
“El pasado no debe utilizarse para predecir ingenuamente el futuro” como dice Nassim Taleb en su libro El Cisne Negro.
De todas formas, teniendo el registro de las realidades del contexto y del funcionamiento del mercado que impactan al negocio, podemos construir hipotéticos escenarios futuros.
La idea es, ante un nuevo ciclo que inicia, para entender qué puede pasar en relación a los negocios inmobiliarios, perfilar el contexto actual.
EL MERCADO ACTUAL
El vigente modelo de crecimiento se fundamenta en la demanda interna motorizada por el incremento del gasto social, los subsidios a los servicios, el financiamiento barato al consumo y otras transferencias de dinero a hogares de ingresos medios y bajos. Contexto que, a expensas de un recalentamiento inflacionario de la economía, generan un aumento del consumo privado.
Con la inexistente oferta actual de instrumentos de financiación hipotecaria, la clase media argentina ha cambiado su estilo de “inversión” sustituyendo la cuota hipotecaria por la cuota tecnológica: ladrillos por LCD; tierra por automóvil cero kilómetros, todos bienes de rápida depreciación en el tiempo. El ahorro de largo plazo en bienes tangibles se ha transformado en consumo efímero y hedonista, “pequeños premios”: restaurante, cuota del gimnasio y vacaciones en la costa. El crédito hoy se aplica exclusivamente al consumo, negocio brillante de corto plazo de los bancos.
Si el “consumo hedonista” reemplaza gradualmente al “ladrillo” -destino tradicional de ahorro junto al previsional y base de la jubilación- la proporción de “dueños” a lo largo del tiempo irá en disminución como ya refleja la Encuesta Permanente de Hogares.
La clase media es la más afectada en este sentido porque es la única con alguna capacidad de ahorro y es la que tiene acceso al crédito de consumo.
Mientras el crédito hipotecario no aparezca como instrumento dinamizador de la compra-venta de inmuebles, el negocio seguirá siendo protagonizado sólo por unos pocos, el 5% de la población económicamente activa, los que de alguna manera están transformando en inversión inmobiliaria los flujos de una economía que muestra como única alternativa segura y confiable los activos físicos.
Una economía anclada en la evolución sorprendente de las exportaciones agrícolas al mundo más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro Gran hermano Brasil, perfilan el protagonismo de quienes seguirán derramando esas bondades al mercado inmobiliario. No es casual observar el crecimiento de las economías regionales y el gran desarrollo del Real Estate en todas sus categorías en la versión más federal de nuestra historia. Hace varios años que se registran en Córdoba más permisos de construcción que en Buenos Aires, Rosario concentra en diez manzanas de puerto norte más m2 en producción que lo que se observa en Puerto Madero, el barrio más joven de la Ciudad de Buenos Aires para el que no se han presentado permisos de construcción durante los últimos dos años.
LO QUE VIENE
De allí podemos sumar hipótesis, no pronósticos:
Los proyectos inmobiliarios se sostendrán -en un marco inflacionario recalentado- mientras se pueda acompañar con ajuste de precios, los efectos del aumento de los costos de construcción –índice General de la CAC 2010: 26,7%-.
Pero los valores de venta por m2 están llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios entonces, son cada vez más bajos.
No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual.
Está claro que el actual “modelo económico” con ajustes, seguirá vigente. Hasta cuando resistirá el negocio? Cómo multiplicarlo en este contexto?
Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sostener el negocio que ya no es para inexpertos:
Para viviendas, se hiper desarrollaron vehículos como el fideicomiso en sus diferentes tipologías. Hoy este instrumento en su versión “al costo” es quizás una de las pocas alternativas para eliminar el riesgo inflacionario al desarrollador. Y en esta línea se observa que el fideicomiso al costo ya, no es sólo negocio de inversores que quieren alcanzar productos a menores precios, sino la llave para lograr el acceso al inmueble al consumidor final. Hoy el negocio del fideicomiso al costo está cambiando las composiciones, muchos de los fiduciantes ya son consumidores finales.
Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores de este formato a replantear sus estrategias comerciales para cambiar de agenda de inversores amigos que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.
Los planes de viviendas con financiación propia en pesos, es otra de las herramientas que han encontrado los desarrolladores, en este caso en Córdoba y Santa Fe, para mantener viva la actividad, un modelo que promete llegar a Buenos Aires en el corto plazo.
Otras categorías del negocio del real estate se suman a la tradicional generación de m2 para vivienda. Nuevos vehículos de renta inmobiliaria que se ajustan al mercado económico actual, protagonizan la dinámica de lo que viene: shoppings de proximidad, cadenas de locales, hoteles, oficinas y centros logísticos.
La producción de m2 de retail y de superficies para renta, vuelve a protagonizar la actividad inmobiliaria.
Con la memoria de los ´90, la década del retail, se observan desembarcos y expansiones federales agresivas de cadenas de locales como Starbucks en pequeñas superficies y nuevos formatos de Jumbo, Disco y Carrefour en superficies mayores, que han ajustado sus estrategias de expansión a acercar el consumo al cliente en formatos de proximidad.
Delivery de consumo, los shoppings de proximidad, han devuelto a la mesa las aperturas de grandes espacios para el consumo como el Tortugas Open Mall y tantos otros malls en desarrollo en las ciudades más importantes del país.
Siguiendo el fundamento de vivir y trabajar cerca, se observan nuevos focos de desarrollo de oficinas en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y su prolongación hacia el norte por Libertador, en el eje 9 de Julio Sur, en Pilar, entre otros.
Centros logísticos completan un abanico de negocios de renta que ofrecen márgenes de hasta un 15% anual, casi triplicando la realidad actual de la renta en unidades de vivienda generando flujos más seguros con clientes corporativos.
Los actuales inversores de Real Estate, no tienen aspiraciones de márgenes superlativos, pretenden preservar lo que tienen, buscan en los bienes raíces defender sus ahorros, inversión en activos físicos cercana.
No podemos predecir el futuro, pero podemos sostener verdades históricas inexorables: el ladrillo en todas sus categorías es lo más seguro para proteger el ahorro.
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