Por Ing. Gustavo Ortolá Martínez
Presidente GO Real Estate
Tesorero AEV (Asoc. Empresarios de la Vivienda)
gustavo-ortola.blogspot.com
@GORealestatearg
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Analizar cuidadosa y
sistemáticamente el presente es la base para pensar estratégicamente el futuro. La buena lectura del contexto y la sabia
proyección del futuro son parte del adn estructural del desarrollador
inmobiliario. Pensar estratégicamente implica ver lo que otros no ven para
hacer lo que otros no esperan que hagamos.
Y de eso se trata, el desarrollador exitoso está siempre un paso
adelante que el resto diseñando el futuro, marcando el camino.
Particularmente creo que hoy
estamos transitando el punto de inflexión -un cambio de ciclo-, el inicio de
una nueva etapa. Con vestigios de la fase pasada y el nacimiento de una nueva lógica
del negocio inmobiliario, transitamos el albor de una nueva fase.
El mercado ha vivido casi diez
años de esplendor y crecimiento. Una
economía anclada en la evolución sorprendente de las exportaciones agrícolas al
mundo más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro Gran
hermano Brasil, perfilaron el protagonismo de quienes derramaron durante este
período esas bondades al mercado inmobiliario.
No es casual observar el crecimiento de estos últimos años de las
economías regionales y el gran desarrollo del Real Estate en todas sus
categorías en la versión más federal de nuestra historia. Hace varios años que se registran en Córdoba
más permisos de construcción que en Buenos Aires, Rosario no se queda atrás y
concentra en diez manzanas de Puerto Norte más m2 en producción que lo que se
observa en Puerto Madero, logrando un
lugar en el podio de las zonas de mayor densidad de inversión inmobiliaria del
país.
En Buenos Aires se desarrollaron
en este período al que llamo LA DECADA DORADA del real estate argentino, todo
tipo de proyectos y formatos en las categorías de retail, vivienda y hotelería.
En todos los casos, y esta también
ha sido una referencia de la Década Dorada, el protagonista de la actividad ha
sido exclusivamente una pequeña porción de la población económicamente activa,
el cinco porciento de la pirámide socioeconómica que ha encontrado en el ladrillo
un excelente sustituto del atesoramiento del dólar. Stock de ladrillos por stock de
billetes. Cajas de seguridad con paredes
de ladrillos. Y así funcionamos por casi
diez años.
Protagonismo de inversores, operaciones
en dólares, altas incidencias de suelo, bajos márgenes para el desarrollador,
ausencia de consumidores finales, inexistencia de crédito hipotecario
institucional, inquilinización de la clase media, fueron los rasgos de la Década Dorada que hoy
estamos abandonando.
La abrupta intervención de las
variables estructurales del negocio observadas desde fines del año 2011 han marcado
el prolongado invierno que hoy vivimos, pero también el inicio de un nuevo
ciclo. DESARROLLOS NAC. Y POP. para todos
y todas, el marco de lo que se viene.
El peso como protagonista, el “corrimiento”
sostenido de los costos, la inexistencia del crédito hipotecario, la baja de la
incidencia del suelo (todavía una expresión de deseo), la baja de los costos de
construcción por la reducción de la actividad y apreciación del dólar, la
financiación por parte de los desarrolladores, el consumidor final como
destinatario del producto y obviamente el inversor que no encuentra mejor
destino para preservar sus ahorros, serán los drivers de el nuevo ciclo.
Hoy nos encontramos en un
momento clave: demoramos nuestra atención analizando los índices de baja de la
actividad, los ratios de reducción de ventas o de registros de construcción o
entendemos el presente y pensamos el nuevo ciclo para protagonizar el futuro
que se viene.
Los desarrolladores cordobeses,
creativos y adelantados, leyeron la realidad cuando inventaron los modelos de
financiación propia por circulo de ahorro previo, orientados al consumidor
final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en
la ciudad de Córdoba.
Desarrolladores de hoteles vieron
en la figura del fideicomiso hotelero una herramienta a prolongar en el ciclo
Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de
compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente
vinculado al dólar.
Desarrolladores de retail
profundizan el desarrollo de centros comerciales de proximidad experimentando también
la figura de los Condo-Shopping como vehículo de estructuración financiera
atomizada.
Desarrolladores de suelo en todo
el país, avanzan sobre proyectos de “loteos abiertos” financiados en pesos con bajas
cuotas para la clase media.
Desarrollos en pesos ajustados
por el índice de la construcción con financiación durante la obra hoy lo que se
está colocando con mayor aceptación en las grandes ciudades argentinas.
En el nuevo ciclo Nac. Y Pop. se
debatirán nuestros desarrollos. El
negocio sigue vivo, se reformula y proyecta nuevamente con mejores márgenes –más
por la financiación que por el producto inmobiliario- y una distribución enfocada en el consumidor
final que generará un mayor nivel de actividad.
Mientras transitamos este invierno
prolongado esperamos el inicio del nuevo ciclo convencidos que el ladrillo
seguirá siendo el mejor destino para defender nuestros ahorros pero buscando la
forma para generar el acceso a la vivienda de la clase media.
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