LIKE Propiedades: noviembre 2013

miércoles, 27 de noviembre de 2013

INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EL EXTERIOR

Realidades y tendencias del mercado actual en Miami, Punta del Este, Montevideo y Panamá.

Como se presenta el real estate internacional que mira el inversor argentino en el final del 2013?

Durante los últimos años se han registrado destacados niveles de actividad del argentino en propuestas internacionales. Al destino tradicional de Punta del Este se ha sumado la inversión en Montevideo del mismo país, en Asunción del Paraguay, Panamá y Miami. Este último, como el destino más lejano, ha ganado en protagonismo en la participación y atracción para los latinos y en particular para los argentinos.

Miami vuelve a presentar una presencia renovada y multi producto post explosión de la burbuja inmobiliaria. Se agotan paulatinamente las oportunidades que arrojo tal suceso que desplomo el valor de los activos inmobiliarios a un tercio de los valores alcanzados durante el periodo de esplendor de los primeros años del siglo y se transforman en renovados proyectos que cambian la vista de la ciudad.

Hoy el desarrollo inmobiliario de Miami despliega su brillo en toda su geografía destacándose áreas como Brickell, Down Town Miami, Miami Beach, Sunny Isles y Key Biscayne entre otras zonas donde se concentra la inversión inmobiliaria de este nuevo ciclo post crisis.

Down Town MIAMI

La historia del hotel St. Regis Residences de Bal Harbour revela el proceso que ha sufrido el real estate en la Florida durante los últimos quince años. A principios del 2000 el grupo hotelero Starwood propietario del site demolio el antiguo hotel Sheraton que existía en el lugar para construir un nuevo edificio con residencias de lujo. El impacto de la crisis petrificó el proceso durante varios años. Hoy, 13 años después se completó la construcción de los 270 departamentos cuyo valor promedio supera los 11,5 millones de dólares y que han sido comprados 40 de ellos por argentinos.

La crisis del 2008 paralizo otros proyectos sobre la costa en la zona sur de La Florida multiplicando ejecuciones hipotecarias y cambiando la propiedad de los inmuebles a los bancos. Hoy solo queda un tibio reflejo de tal colapso, y el esplendor de los nuevos proyectos ha renovado el espíritu la geografía y principalmente el perfil de los desarrolladores, muchos de ellos conocidos latinoamericanos que llevaron sus operaciones a esos suelos. La resultante es una dinámica en precios similar a momentos pre crisis con valores que han recuperado en varios casos los de los años de esplendor. Hoy proyectos como el Faena House o la Porche Tower se ofertan a valores superiores a los 25.000 dólares por metro cuadrado.

Faena District

La nueva dinámica inmobiliaria está transformando la fisonomía de la costa de Miami en toda extensión con productos más exclusivos que los de la serie anterior.

Comparados con el 2012 los precios promedio de Miami Beach se incrementaron durante el último trimestre en un 24,8%. El mercado es fundamentalmente protagonizado por actores extranjeros y de ellos los venezolanos, argentinos y brasileros encabezan la actividad. Los argentinos han protagonizado el 11% de las compras en Miami Beach durante los últimos 12 meses según un informe de Florida Realtors, la cámara inmobiliaria de La Florida.

Reciclaje de viejos edificios en Mid Miami Beach

Con esta nueva corriente de proyectos de alto posicionamiento Miami ha cambiado más en los últimos tres años que en los últimos veinticinco.

Maqueta Porche Tower

Showroom Porche Tower

En esta transformación, reconocidos desarrolladores argentinos despliegan lo mejor de su experiencia en proyectos que dejaran su huella en la geografía del sur de la península: Alan Faena de la mano de su socio ruso Len Blavatnik, están transformando un extenso terreno de Mid Beach que incluye el reciclaje de edificios antiguos en su Faena Universe de Miami, el Faena House. Con diseño del reconocido estudio de arquitectura ingles FOSTER+PARTNERS el FAENA DISTRICT incluye: el FAENA SAXONY HOTEL by Baz Luhrmann & Catherine Martin, el FAENA ARTS CENTER by Pritzker Prize and Rem Koolhaas, el FAENA BAZAAR AND ARTISTS-IN-RESIDENCE center by Rem Koolhaas, el FAENA PARK, by Rem Koolhaas and OMA, FAENA MARINA en Indian Creek y FAENA GARDENS diseñado por Raymond Jungles. Un despliegue del mejor diseño y un gran éxito inmobiliario.

Eduardo Costantini autor de éxitos locales como el Malba, Nordelta y ahora Puertos del Lago en Escobar y la nueva torre de Consultatio en Catalinas Norte, ha dejado su estampa en Key Biscayne con un desarrollo de condominios de lujo y ahora ha cerrado una nueva compra en un sitio de frente costero en Bal Harbour donde desarrollara condominios y un hotel 5 estrellas.

Sergio Grosskopf autor de la marca Chateau lleva su concepto a Sunny Isles con el formato Chateau Ocean. Son entre otros argentinos los que se destacan desarrollando proyectos de gran escala y nivel de diseño y resultado.

Punta del Este mantiene un nivel de actividad, aunque afectado por la política argentina, en este momento más de 60 nuevos emprendimientos inmobiliarios en distintas fases de desarrollo, lanzamiento, construcción o próximos a entregar.

Esta interesante cantidad de nuevos proyectos ofrece al inversor, como en pocas ocasiones del pasado, una gran posibilidad de elección por: zona, calidad de construcción, servicios del emprendimiento, valor de la propiedad, forma de pago, uso final de la propiedad, entre otras que aseguran el mejor momento para invertir en la región.

El lanzamiento más destacado de los últimos años es la Trump Tower Punta del Este, de la mano de los hermanos de Fortuna ubicado en la Parada 9 y media de la Playa Brava se presenta como el proyecto más exclusivo de la región. Con una colección hipercompleta de amenities –se destaca una pileta de 3000m2- este desarrollo ha iniciado su obra que prevé ser completada en tres años.

Otra nueva propuesta es la que desarrolla Miguel Camps de Argencons: Quartier Jose Ignacio, en el mejor punto de la Brava de José Ignacio, con senda de bajada directa a la playa muy cerca de La Huella y lindera con Club de Mar. Protegido de los vientos dominantes por médanos y vegetación, se encuentra rodeado de espacio libre parquizado que completa una hectárea y media de tierra para el proyecto

Montevideo le ha ganado en cantidad de nuevas propuestas al clásico destino de inversión del este.

Grandes desarrolladores argentinos también están emprendiendo en esta ciudad. Entre ellos podemos destacar el proyecto de TGLT FORUM Puerto del Buceo un proyecto del prestigioso estudio del arquitecto Uruguayo Carlos Ott.

El grupo G&D también eligio Montevideo para desarrollar en Pocitos emprendimientos inmobiliarios.

En la proximidad al aeropuerto internacional se despliega La Tahona, un desarrollo del prestigioso empresario uruguayo Roberto Vivo, un desarrollo de tierra con barrios al mejor estilo Nordelta con una de las mejores canchas de golf del Uruguay.

Panamá se presenta como una alternativa novedosa donde los argentinos también prolongan sus negocios. En esta ciudad los dos proyectos que recogen la mayor inversión latinoamericana principalmente colombiana, venezolana, brasilera y argentina son el Trump Ocean Club, un programa mixto con hotel 5 estrellas más residencias con una morfología singular que se destaca en el skyline de la vieja ciudad. Y el no menos destacado desarrollo conocido como Megapolis, una nuevo distrito dentro de la ciudad que incluye oficinas, viviendas, centro comercial de alta gama. En ambos desarrollos Panamá prolonga el boom inmobiliario que ha tenido durante los últimos veinte años.

MEGAPOLIS, Panamá

COSTA DEL ESTE, Panamá

EL TORNILLO, Panamá

Asunción del Paraguay y Lima en Perú, son otras ciudades que están recibiendo inversión inmobiliaria argentina.

El real estate internacional recoge la inversión minorista de inversores argentinos pero también el desarrollo de grandes operadores nacionales que vuelcan su experiencia en destacados desarrollos inmobiliarios internacionales.

Ing. Gustavo Ortolá Martínez

Presidente GO Real Estate

Tesorero AEV (Asoc. Empresarios de la Vivienda)

www.gorealestate.com.ar

gustavo-ortola.blogspot.com

@GORealestatearg

viernes, 22 de noviembre de 2013

EL DESARROLLO INMOBILIARIO ARGENTINO

Realidades y tendencias del mercado actual

NOV2013

Analizar cuidadosa y sistemáticamente el presente es la base para pensar estratégicamente lo que vendrá. La buena lectura del contexto y la sabia proyección del futuro son parte del adn estructural del desarrollador inmobiliario. Pensar estratégicamente implica ver lo que otros no ven para hacer lo que otros no esperan que hagamos. Y de eso se trata, el desarrollador exitoso está siempre un paso adelante que el resto diseñando el futuro, marcando el camino.

Particularmente creo que hoy estamos transitando una nueva etapa en desarrollo del negocio inmobiliario en nuestro país. Con vestigios de la fase pasada, pero enmarcados en una nueva lógica, atravesamos una nueva fase.

Veamos los condimentos y condicionantes que nos acompañan y modelan el nuevo contexto:

Recorremos horas donde el dólar presiona sostenidamente a nuestra industria. La apreciación del valor del billete ha generado una paradójica realidad: los inmuebles usados son más caros que el mismo producto nuevo en una misma ubicación. Producir es más barato que comprar usado. Esto modificó la tendencia iniciando el ajuste de los precios por la realidad de los costos de reposición y, por primera vez en la serie de diez años, se observa una regresión en los precios de venta comparados con períodos anteriores.

Los nuevos desarrollos inmobiliarios se sostenían -en un marco inflacionario recalentado- mientras se podían acompañar los incrementos con ajuste de los precios de venta, pero registrándose bajas en los valores de venta por m2, los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios, comienzan a no responder a viejas realidades que incentivaron el “parque de diversiones de inversores” del ciclo pasado. Derribados los márgenes, se redujo la actividad de nuevos proyectos, quedaron en el camino principalmente los pequeños emprendedores que encontraban en el fideicomiso inmobiliario un método eficiente para seducir a amigos y familiares.

No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual. Mientras tanto hoy El negocio quedó definitivamente en manos de los grandes con espalda para soportar la ausencia de la financiación hipotecaria.

La distracción del CEDIN veló el buen intento de modificar la moneda de cambio de nuestra industria tratando de borrar de su genética el dólar para imponer el peso, impulso bien recibido a la hora del desarrollo de nuevos productos pero paralizante para la transacción de los productos usados. En este caso el coctel del cambio de moneda y el desajuste de los precios llevó al negocio a los registros más bajos de actividad de los últimos diez años, orientando al mercado a sólo la demanda estructural es decir los que necesitan cambiar su vivienda a partir de la evolución de su situación de vida.

Esto golpeó a la distribución inmobiliaria y en este caso más a las grandes comercializadoras con pesadas estructuras dimensionadas para la década pasada. Los que ganaron aquí fueron los pequeños agentes inmobiliarios, los “motoqueros” que hacen el delivery de la venta directa al cliente con bajo costo. De ellos es el mercado hoy. Los grandes desarrolladores apuestan a propias estructuras y suman a estos agentes que “llevan” en forma directa el producto a sus carteras primarias de clientes.

Y esta es otra de las nuevas realidades, a la acción del desarrollo protagonizada básicamente por los grandes, se le suma la integración vertical de la comercialización y el desarrollo en la misma empresa y el soporte puntual de los agentes inmobiliarios individuales.

Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sostener el negocio que ya no es para inexpertos. Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores a replantear sus estrategias comerciales para cambiar de agenda de inversores amigos que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.

Como único rastro del pasado modelo de negocio inmobiliario orientado a inversores quedan algunos desarrollos segmentados a nichos de alta gama donde el producido no son dólares de rápido acceso, sino m2, constituyendo un mecanismo de reemplazo de pesos por stock de m2 que difícilmente puedan ser vendidos en el corto plazo.

Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas. Estamos transitando un nuevo ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el mercado de productos nuevos se transa en pesos, los valores deben ajustarse a la realidad actual, el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de “inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar en el futuro o revender. Los inversores piensan en metros cuadrados y no en dólares

La etapa que viene está marcada por los desarrollos orientados al consumidor final -la clase media-, fundados en el peso como protagonista, la necesaria baja de la incidencia del suelo y de los costos de construcción por la merma de la actividad. Pero, fundamentalmente anclada en la financiación de la demanda por instrumentos originados en la creatividad y riesgo de los desarrolladores. Esta última característica es la clave del éxito de los desarrollos en el interior que con estrategias de financiación de largo plazo en pesos, esquemas de ahorro previo o de construcción de escala en etapas, de modo que la venta de las primeras unidades financie la construcción de las siguientes, han generado una multiplicación de las ventas de departamentos y lotes en los últimos años. Imagino una generalización de estos conceptos en lo que denomino el nuevo ciclo Nac. & Pop. de los desarrollos inmobiliarios argentinos. Y una natural convivencia del ladrillo como refugio de ahorro para los inversores –cajas de seguridad con paredes de ladrillos- con el consumidor final que encuentra en la financiación ofrecida por los desarrolladores de gran escala, el elemento vital para el acceso a su vivienda”.

Los desarrolladores cordobeses, creativos y adelantados, leyeron la realidad cuando inventaron los modelos de financiación modular propia por circulo de ahorro inmobiliario, orientados al consumidor final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en la ciudad de Córdoba.

En este sentido el Corredor Colon Noroeste de la Ciudad de Córdoba se ha convertido en uno de las zonas de mayor concentración de inversión inmobiliaria del momento triplicando en metros cuadrados producidos y en producción para un periodo de cinco años lo que fue Puerto Norte en la Ciudad de Rosario en el mismo periodo. En este lapso el volumen de departamentos producidos o en producción alcanza las 9100 unidades, 1.150 millones de m2 con una inversión de casi 5.900 millones de pesos. EDISUR, REGAM, INVERCO, GO REAL ESTATE y GAMA son algunos de los protagonistas de este suceso.

Puerto Norte Rosario sigue su consolidación en su segunda etapa de desarrollo protagonizada por el lanzamiento con financiación modular del segundo proyecto de TGLT que mantiene vivo ese punto geográfico exquisitamente ubicado de la ciudad, continuando el impulso de inversión que iniciaron LATUCCA, INGECONSER, GO REAL ESTATE, FERNANDEZ PRIETO, FUNDAR e IRSA conformando un desarrollo privado inmobiliario global de 450 mil m2 de proyectos de alto nivel de diseño.

Hoy, los puntos nacionales de mayor concentración de interés por los desarrolladores son: Pilar y Tigre en Buenos Aires y Rosario y la Ciudad de Córdoba en el interior del país.

Más allá de los desarrollos de viviendas de media densidad para la clase media hoy podemos observar en el mercado argentino formatos de otras categorías:

Desarrolladores de hoteles vieron en la figura del fideicomiso hotelero una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar. Este modelo de negocios protagonizados por cadenas locales y extranjeras se radican en el interior e interior del interior como ciudades como Marcos Juarez, Ramallo, San Pedro, Rosario de la Frontera, Villa Maria, entre muchas otras, que reciben el mercado corporativo en hoteles de negocios de 3 ó 4 estrellas.

Desarrolladores de retail profundizan el desarrollo de centros comerciales de proximidad experimentando también la figura de los Condo-Shopping formulados en fideicomisos de renta inmobiliaria como vehículo de estructuración financiera atomizada.

Desarrollos de este tipo observamos en el Gran Buenos Aires, Ushuaia, Córdoba y Rosario entre otras ciudades.

Desarrolladores de suelo en todo el país, avanzan sobre proyectos de “loteos abiertos” financiados en pesos con bajas cuotas para la clase media. Estos formatos se observan en la periferia de las grandes ciudades como Funes o Roldan, satélites de Rosario o San Lorenzo de la ciudad de Salta.

Por último los pequeños inversores en pesos encuentran en productos de bajo ticket como cocheras o camas náuticas un nuevo modelo que está creciendo en ciudades como Rosario o Buenos Aires.