LIKE Propiedades: EL DESARROLLO INMOBILIARIO ARGENTINO

Realidades y tendencias del mercado actual

NOV2013

Analizar cuidadosa y sistemáticamente el presente es la base para pensar estratégicamente lo que vendrá. La buena lectura del contexto y la sabia proyección del futuro son parte del adn estructural del desarrollador inmobiliario. Pensar estratégicamente implica ver lo que otros no ven para hacer lo que otros no esperan que hagamos. Y de eso se trata, el desarrollador exitoso está siempre un paso adelante que el resto diseñando el futuro, marcando el camino.

Particularmente creo que hoy estamos transitando una nueva etapa en desarrollo del negocio inmobiliario en nuestro país. Con vestigios de la fase pasada, pero enmarcados en una nueva lógica, atravesamos una nueva fase.

Veamos los condimentos y condicionantes que nos acompañan y modelan el nuevo contexto:

Recorremos horas donde el dólar presiona sostenidamente a nuestra industria. La apreciación del valor del billete ha generado una paradójica realidad: los inmuebles usados son más caros que el mismo producto nuevo en una misma ubicación. Producir es más barato que comprar usado. Esto modificó la tendencia iniciando el ajuste de los precios por la realidad de los costos de reposición y, por primera vez en la serie de diez años, se observa una regresión en los precios de venta comparados con períodos anteriores.

Los nuevos desarrollos inmobiliarios se sostenían -en un marco inflacionario recalentado- mientras se podían acompañar los incrementos con ajuste de los precios de venta, pero registrándose bajas en los valores de venta por m2, los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios, comienzan a no responder a viejas realidades que incentivaron el “parque de diversiones de inversores” del ciclo pasado. Derribados los márgenes, se redujo la actividad de nuevos proyectos, quedaron en el camino principalmente los pequeños emprendedores que encontraban en el fideicomiso inmobiliario un método eficiente para seducir a amigos y familiares.

No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual. Mientras tanto hoy El negocio quedó definitivamente en manos de los grandes con espalda para soportar la ausencia de la financiación hipotecaria.

La distracción del CEDIN veló el buen intento de modificar la moneda de cambio de nuestra industria tratando de borrar de su genética el dólar para imponer el peso, impulso bien recibido a la hora del desarrollo de nuevos productos pero paralizante para la transacción de los productos usados. En este caso el coctel del cambio de moneda y el desajuste de los precios llevó al negocio a los registros más bajos de actividad de los últimos diez años, orientando al mercado a sólo la demanda estructural es decir los que necesitan cambiar su vivienda a partir de la evolución de su situación de vida.

Esto golpeó a la distribución inmobiliaria y en este caso más a las grandes comercializadoras con pesadas estructuras dimensionadas para la década pasada. Los que ganaron aquí fueron los pequeños agentes inmobiliarios, los “motoqueros” que hacen el delivery de la venta directa al cliente con bajo costo. De ellos es el mercado hoy. Los grandes desarrolladores apuestan a propias estructuras y suman a estos agentes que “llevan” en forma directa el producto a sus carteras primarias de clientes.

Y esta es otra de las nuevas realidades, a la acción del desarrollo protagonizada básicamente por los grandes, se le suma la integración vertical de la comercialización y el desarrollo en la misma empresa y el soporte puntual de los agentes inmobiliarios individuales.

Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sostener el negocio que ya no es para inexpertos. Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores a replantear sus estrategias comerciales para cambiar de agenda de inversores amigos que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.

Como único rastro del pasado modelo de negocio inmobiliario orientado a inversores quedan algunos desarrollos segmentados a nichos de alta gama donde el producido no son dólares de rápido acceso, sino m2, constituyendo un mecanismo de reemplazo de pesos por stock de m2 que difícilmente puedan ser vendidos en el corto plazo.

Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas. Estamos transitando un nuevo ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el mercado de productos nuevos se transa en pesos, los valores deben ajustarse a la realidad actual, el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de “inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar en el futuro o revender. Los inversores piensan en metros cuadrados y no en dólares

La etapa que viene está marcada por los desarrollos orientados al consumidor final -la clase media-, fundados en el peso como protagonista, la necesaria baja de la incidencia del suelo y de los costos de construcción por la merma de la actividad. Pero, fundamentalmente anclada en la financiación de la demanda por instrumentos originados en la creatividad y riesgo de los desarrolladores. Esta última característica es la clave del éxito de los desarrollos en el interior que con estrategias de financiación de largo plazo en pesos, esquemas de ahorro previo o de construcción de escala en etapas, de modo que la venta de las primeras unidades financie la construcción de las siguientes, han generado una multiplicación de las ventas de departamentos y lotes en los últimos años. Imagino una generalización de estos conceptos en lo que denomino el nuevo ciclo Nac. & Pop. de los desarrollos inmobiliarios argentinos. Y una natural convivencia del ladrillo como refugio de ahorro para los inversores –cajas de seguridad con paredes de ladrillos- con el consumidor final que encuentra en la financiación ofrecida por los desarrolladores de gran escala, el elemento vital para el acceso a su vivienda”.

Los desarrolladores cordobeses, creativos y adelantados, leyeron la realidad cuando inventaron los modelos de financiación modular propia por circulo de ahorro inmobiliario, orientados al consumidor final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en la ciudad de Córdoba.

En este sentido el Corredor Colon Noroeste de la Ciudad de Córdoba se ha convertido en uno de las zonas de mayor concentración de inversión inmobiliaria del momento triplicando en metros cuadrados producidos y en producción para un periodo de cinco años lo que fue Puerto Norte en la Ciudad de Rosario en el mismo periodo. En este lapso el volumen de departamentos producidos o en producción alcanza las 9100 unidades, 1.150 millones de m2 con una inversión de casi 5.900 millones de pesos. EDISUR, REGAM, INVERCO, GO REAL ESTATE y GAMA son algunos de los protagonistas de este suceso.

Puerto Norte Rosario sigue su consolidación en su segunda etapa de desarrollo protagonizada por el lanzamiento con financiación modular del segundo proyecto de TGLT que mantiene vivo ese punto geográfico exquisitamente ubicado de la ciudad, continuando el impulso de inversión que iniciaron LATUCCA, INGECONSER, GO REAL ESTATE, FERNANDEZ PRIETO, FUNDAR e IRSA conformando un desarrollo privado inmobiliario global de 450 mil m2 de proyectos de alto nivel de diseño.

Hoy, los puntos nacionales de mayor concentración de interés por los desarrolladores son: Pilar y Tigre en Buenos Aires y Rosario y la Ciudad de Córdoba en el interior del país.

Más allá de los desarrollos de viviendas de media densidad para la clase media hoy podemos observar en el mercado argentino formatos de otras categorías:

Desarrolladores de hoteles vieron en la figura del fideicomiso hotelero una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar. Este modelo de negocios protagonizados por cadenas locales y extranjeras se radican en el interior e interior del interior como ciudades como Marcos Juarez, Ramallo, San Pedro, Rosario de la Frontera, Villa Maria, entre muchas otras, que reciben el mercado corporativo en hoteles de negocios de 3 ó 4 estrellas.

Desarrolladores de retail profundizan el desarrollo de centros comerciales de proximidad experimentando también la figura de los Condo-Shopping formulados en fideicomisos de renta inmobiliaria como vehículo de estructuración financiera atomizada.

Desarrollos de este tipo observamos en el Gran Buenos Aires, Ushuaia, Córdoba y Rosario entre otras ciudades.

Desarrolladores de suelo en todo el país, avanzan sobre proyectos de “loteos abiertos” financiados en pesos con bajas cuotas para la clase media. Estos formatos se observan en la periferia de las grandes ciudades como Funes o Roldan, satélites de Rosario o San Lorenzo de la ciudad de Salta.

Por último los pequeños inversores en pesos encuentran en productos de bajo ticket como cocheras o camas náuticas un nuevo modelo que está creciendo en ciudades como Rosario o Buenos Aires.