Dudas respecto de los contrato de locación, aumento del valor locativo, prorrogas de contratos, firma y finalización de contratos. Material de consulta, práctico, sencillo y con fundamentos teóricos relacionados al DNU que reglamenta el congelamiento de Alquileres.
1) ¿Qué pasa si hay algunos Locatarios que prefieren seguir pagando de acuerdo al contrato para no acumular deuda a pagar desde octubre?
Respuesta: Si bien, en principio, el decreto es de orden público (art. 14); teniendo en cuenta que dicho orden público se establece en beneficio del inquilino, ya que conforme los fundamentos del D.N.U, se busca proteger al que se presume “débil” y garantizarle el acceso a la vivienda, si el Locatario no quiere optar por el congelamiento puede no hacerlo, y pagar el canon locativo pactado.
2) Si es obligatorio y quieren igual seguir pagando lo que dice el contrato: ¿Cómo debemos emitir el recibo para no estar sujeto multas? ¿Hacer una nota aclaratoria? ¿Emitir el recibo por lo que dice el contrato y un ítem con el Decreto descontado? ¿Emitiendo a la vez otro recibo por el pago voluntario de la diferencia?
Respuesta: Con la bancarización (art. 8 DNU 320/2020) el recibo se hace conforme lo que el Locatario abone. Si el locatario decide abonar el precio convenido se le debe extender recibo por el total ya que el deudor tiene derecho a desobligarse, incluso anticipadamente. Si el inquilino decide abonar sin la actualización que corresponda, se sugiere extender un recibo en el que conste el monto del “saldo pendiente conforme DNU 320/2020”.
3) ¿El decreto refiere al alquiler solamente o a todo el canon locativo? Cuando la inmobiliaria paga aguas, municipal, rentas, y luego se lo cobramos al inquilino; ¿Si no paga estos conceptos que son parte del canon locativo, se pueden devengar los intereses del contrato o debe ser el mismo interés del decreto?
Respuesta: Habrá que estarse a lo que establece el contrato en este punto. El último párrafo del art. 4° del DNU 320 expresamente establece: “las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes”.
4) Como la mayoría de las inmobiliarias cobran honorarios profesionales por renovación de contrato; ¿Se puede exigir/negociar el cobro de los honorarios profesionales por renovación proporcional por los meses de prórroga automática?
Respuesta: Al ser una prórroga de pleno derecho, SIN intermediación de las partes, y establecida por un DNU, entendemos que el profesional CPI no tendría acción para exigir el cobro de honorarios profesionales; toda vez que no hubo intermediación para la prórroga por parte del profesional. Podría haber algún planteo judicial en contrario.
5) Si un Locatario, el cual su contrato venció el 15 de marzo de 2020 pero no pudo mudarse al nuevo departamento que alquiló por el aislamiento social, preventivo y obligatorio (ya estando firmado el nuevo contrato). ¿A quién debe pagar el alquiler y los gastos mensuales? ¿Donde quedó viviendo sin contrato, o al nuevo que tiene contrato desde el 15/03 y que por razón de fuerza mayor no pudo mudarse?
Respuesta: En principio el DNU se refiere a los vencimientos de contratos entre el 20/03 y el 29/09. Pero en el caso puntual (vencido el 15/03 y el locatario continúa residiendo allí), entendemos conforme un análisis integral del DNU que él contrato anterior se prorroga; y el segundo se rige conforme el 1203 del CCCN. Es decir, se puede rescindir o no abonar el alquiler hasta tanto pueda gozar del mismo, si el locatario presta consentimiento.
6) Si en el caso de la pregunta “5”; el Locador del departamento al cual el locatario NO pudo mudarse exigiera el pago del alquiler, ¿Que sucede?
Respuesta: Se aplica el Art. 1203 CCCN. Asimismo, existiendo fuerza mayor, podría incluso resolverse el contrato.
7) ¿Cómo son las renovaciones de locaciones? ¿Se podrán actualizar? Se supone que las medidas son hechas para los que NO SON asalariados, pero habiendo locatarios que cobran sueldo… ¿Cómo hacer si se niegan a pagar cuando les toca el aumento semestral pactado?
Respuesta: a) Si un contrato se vence entre el 20/03/2020 y antes del 30/09/2020 se Prorroga (siempre y cuando se den las condiciones que establece el art. 3 del DNU).
b) El DNU es de orden público. Si el inquilino NO quiere pagar el precio que corresponda al mes en curso, puede pagar el de marzo (independientemente de quién sea el locatario. Se trata de una emergencia y se regula por destino del inmueble; no subjetivamente por la persona del locatario/a.
De todas maneras, las partes deben actuar de buena fe. (Art. 9 y Art. 961 CCCN).
8) ¿Están al tanto de alguna novedad o excepción que nos permita como profesionales acercarnos a nuestras oficinas para realizar tareas mínimas de administración? Ya que se acercan los días de cobro de alquileres y necesitamos poder acceder mínimamente a nuestros servidores.
Respuesta: Por el momento, conforme nuestro conocimiento rigen las disposiciones generales de la Ley de Emergencia y los decretos de necesidad y urgencia; NO estando comprendida la actividad como “servicio esencial”.
9) En el caso de las entregas de departamentos que se vencieron los contratos este mes y que los inquilinos ya lo dejaron desocupado y quieren entregar. ¿Habría alguna posibilidad de ir a recibirlo? ¿Podríamos conseguir algún permiso o excepción particular desde su parte o del estado?
Respuesta: Se reitera la respuesta anterior. Por el momento, NO están comprendida la situación dentro de las excepciones al aislamiento social preventivo y obligatorio.
10) ¿Qué pasa con la gente que ya tiene firmado el nuevo contrato de alquiler y necesita ingresar al inmueble?
Respuesta: conforme el art. 1203 del CCCN se deberán descontar los días correspondientes hasta que se pueda entregar el inmueble; en teoría el 13 de abril. Hasta tanto no termine el aislamiento social, preventivo y obligatorio, no se podría hacer la entrega.
11) Cuando se habla de prorrogar los contratos por seis meses con conformidad del locatario, ¿Se necesita también la conformidad del locador? ¿Puede el locador optar por la renovación directamente? Y en ese caso; ¿Es con precio nuevo o hay que mantener el anterior? ¿En caso de prorrogar el contrato hay que hacerle firmar algo al locatario y garantes? ¿En caso de que el inquilino no abone los alquileres y lo haga en cuotas a partir de octubre cual es el interés compensatorio a cobrar? ¿Desde qué fecha se cobra?
Respuesta: El DNU es de orden público. Hay una prórroga de los contratos que vencen entre el 20/03 y el 29/09. Es el locatario quien debe ratificar si entrega el inmueble en la fecha de vencimiento u opta por la prórroga o plazo menor. No hace falta el consentimiento del Locador, ni del Garante. El Garante sigue respondiendo. (Art. 3, 3er y 4to párrafo).- Y el interés compensatorio es el que define el DNU en el art. 7°.
12) Si a una locataria se le vence el 31/03 el contrato, y ya hace unos días antes de la cuarentena gestionamos las condiciones para un nuevo contrato; todo estaba de acuerdo pero se demoraba en firmar porque tiene sus garantes en otra provincia, cuestión que luego vino la cuarentena y quedó suspendido el cumplimiento de la formalidad contractual con su firma. En primer lugar estimo que todo eso queda suspendido por 6 meses, ni se firma nada y debe seguir pagando el mismo valor de marzo hasta que termine septiembre, salvo que ella como inquilina decida ahora no continuar. ¿Y respecto a nuestros honorarios profesionales por la gestión del nuevo contrato que queda suspendido? ¿No lo podemos cobrar? ¿Podemos cobrar lo que estaba previsto? ¿Debemos negociar con ella un nuevo acuerdo de pago?
Respuesta: Atento a la situación de fuerza mayor y habiendo una prórroga del contrato anterior por DNU, no se deben honorarios profesionales, y la inquilina tiene derecho a permanecer en el inmueble abonando el precio del mes de marzo. La locación anterior es la continuada.
13) Puntualmente planteo el caso donde a un Locatario, al que se le vencía el contrato en el inmueble “A” en el mes de marzo/abril 2020 y ya firmó contrato para mudarse al inmueble “B”, y a raíz del aislamiento social obligatorio no pudo concretar la mudanza, por lo que sigue viviendo en Inmueble A, pero con contrato vigente en Inmueble B, aquí la pregunta que se genera es ¿Qué alquiler debe pagar? Ya que sigue haciendo uso del inmueble donde el contrato se ha vencido y tienen al mismo tiempo una obligación contractual con el inmueble que aún no habita. Las diferencias en mayor medida, se generan con inmuebles administrados por distintas inmobiliarias.
Respuesta: si el locatario está en tenencia del inmueble. Se prorroga el contrato que vence en marzo abril. Respecto al otro contrato se resuelve por imposibilidad de cumplimiento y/o se aplica el art. 1203 del CCCN.-
14) ¿Cómo realizaremos nuestras gestiones de atención al público, en lo atinente a la administración, cobranzas, pagos y rendiciones de cuentas de los alquileres correspondientes al mes de abril 2020:
1º) ¿Podré ir a mí oficina?
2º) ¿Podrán asistir a la misma a pagar los locatarios?
3º) ¿Podré realizar los depósitos bancarios?
4º) ¿Podrán asistir a mí oficina los locadores?
Respuesta: hasta que dure la cuarentena obligatoria, se deberá tratar de trabajar home office y no está prevista (por ahora) una excepción para los corredores inmobiliarios en las excepciones de personas autorizadas para circular.
15) La consulta está relacionada a la entrega de los inmuebles en alquiler. Necesito saber si estoy autorizada a realizarlo el día lunes 13 de abril.
Respuesta: si no se prorroga, ya estaría finalizado el aislamiento social, preventivo y obligatorio, porque es hasta el 12 de abril; por lo que, por ahora, no habría problemas y pactar una entrega para el 13/04/2020.
16) En Febrero (fines) firmé una oferta de compra y una aceptación de la misma, convirtiéndose en reserva por la compra de una propiedad, la que se instrumentaría mediante Cesión de Boleto de Compra Venta entre fines de marzo y primeros días de abril. La semana pasada hablé con el comprador quien sigue firme con la decisión de compra, pero dado que la cuarentena se extiende y los plazos establecidos en el documento también se van a extender, quiero dejar notificadas a ambas partes de tal situación que excede a la voluntad de las parte. Pensé hacerlo mediante mail. La consulta es:
1 - Cual sería el texto apropiado que debiera utilizar.
2 - Es conveniente cursar un solo mail a ambas partes.
Respuesta: lo más conveniente sería remitir un email a ambas partes y coordinar una nueva
fecha de firma, sujeta a las cuestiones de público y notorio, es decir: que no se prorrogue el
aislamiento social, preventivo y obligatorio.
17) Qué hacer con aquellos inquilinos que finalizan su contrato el 31/3/2020 y por toda esta situación, lógicamente, no pueden entregar el departamento, yo sé que no puedo exigir que lo desocupe, pero en cuanto al tema dinero no se bien cómo responder, ya que es una causa de fuerza mayor para todos.
Respuesta: conforme el art. 3 del DNU 320/2020 se prorrogan los contratos hasta el 30/09 pudiendo el locatario entregarlo antes y avisando con 15 días de anticipación y debe abonar el precio del mes de marzo de 2020. Asimismo el locador está obligado a denunciar una cuenta donde se pueda depositar o transferir el importe (art. 8).
18) Está claro el tema de la prórroga en las actualizaciones de los alquileres, lo que no me queda claro es cómo se opera con los contratos que vencen entre el 31 de Marzo y el 30 de septiembre. ¿Queda prorrogado el vencimiento o se pacta un nuevo contrato respetando el vencimiento original y se prorroga esa diferencia de alquiler hasta el 01/10? ¿Cómo queda el tema del cobro de honorarios?
Respuesta: Los contratos que vencen desde el 20/03 hasta antes del 30/09 (es decir hasta el 29/09) se prorrogan al 30/09; salvo que el locatario entregue antes y notifique con 15 días de anticipación, en caso de ser posible. No hay un nuevo contrato. Hay una prórroga; y atento a ser mediante DNU; No habiendo intermediación del profesional, no se cobran honorarios.
19) Con respecto al alquiler: en caso en que el inquilino quiera cumplir con el alquiler como estaba pactado contractualmente y decide que no se le congele el precio de abril a septiembre porque no quiere pagar en cuotas y acumular deudas, en ese caso ¿si o si hay que cumplir el decreto o no es necesario?
Respuesta: Si bien, en principio, el decreto es de orden público (art. 14); teniendo en cuenta que dicho orden público se establece en beneficio del inquilino, ya que conforme los fundamentos
del D.N.U, se busca proteger al que se presume “débil” y garantizarle el acceso a la vivienda, si el Locatario no quiere optar por el congelamiento puede no hacerlo, y pagar el canon locativo pactado.
20) Tengo un contrato que vence este mes y ya habíamos pactado con el Locatario la renovación, estábamos de acuerdo con el precio nuevo y con la forma de pago mis honorarios, ¿es posible seguir adelante con dicho acuerdo y condiciones ya aceptadas? Obvio con la aceptación del Locatario, ¿o tenemos que hacer lo que dice el decreto si o sí? Que pasa con los honorarios, ¿se pueden cobrar? 2 Tengo un cliente que alquila su campo de 50 hectáreas para la explotación agrícola, ¿aplica o no el decreto? Me confundo por que en el art. 9 inciso 4 menciona a los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones agropecuarias. ¿Cuando es pequeña y cuando no?.
Respuesta: al ser de orden público; pueden pactar lo que quieran, pero NO se va a poder exigir el cumplimiento de lo acordado en ese contrato en el que se pacten cuestiones que vayan a contrario de lo establecido por el DNU. El DNU dice que si el contrato vence entre el 20/03 y antes del 30/09 (es decir hasta el 29/09) se prorroga el contrato a vencer y no hay nuevo contrato; debiendo continuar todo como marzo 2020. Si hay prórroga no hay derecho al cobro de honorarios. Respecto al inmueble arrendado de 50 hac, entendemos que por su extensión se trataría de un inmueble destinado a una pequeña producción; por lo que, quedaría alcanzado por el DNU; pero expresamente se los excluye a los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4. Todavía no hay un marco bien definido para dicha interpretación; habrá que estarse a lo que diga el contrato.
21) Tengo contratos que se vencen el 30 de abril y ya hemos tratado la renovación de estos alquileres, entre inquilino y propietario. Mi pregunta es: ¿puedo hacer nuevo contrato de locación o tengo que si o si cumplir con el decreto y hacer prórroga de contrato?
Respuesta: se debería cumplir con lo establecido en el decreto. Pero si se pacta un nuevo contrato, el problema se va a plantear en caso de incumplimiento, ya que se habría violado lo establecido por el DNU; y judicialmente podría impugnarse el nuevo contrato. De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).
22) 1) Tengo varios contratos que vencen el 31/03/2020. En todos ya negociamos y arreglamos el nuevo precio del contrato nuevo, incluso algunos ya los firmamos y otros todavía no. ¿Tengo que seguir cobrando los alquileres a valores de marzo/2020? En todos los casos di mis honorarios a pagar en dos veces (abril/2020 y mayo/2020).
Respuesta: conforme el DNU esos contratos se prorrogan al 30 de septiembre de 2020. Es de orden público, es decir que las partes no pueden modificar lo que indica la ley –salvo cuando ésta expresamente los autorice-. Si de todas maneras las partes acuerdan “renovar”, el problema se puede plantear en caso de incumplimiento de las obligaciones del locatario; ya que judicialmente se podría impugnar la validez del nuevo contrato al vulnerar el orden público. Por último, si se trata de una prórroga de pleno derecho, no hay derecho al cobro de honorarios profesionales; de modo contrario, si hay renovación, si hay derecho al cobro de honorarios (con las salvedades expuestas ut supra sobre la validez de la renovación). De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).
23) En relación del decreto publicado recientemente me quedan algunas dudas respecto a al art 3 donde habla de "prórroga de contratos". En el caso de un contrato cuya vigencia culmina el 30/04 y supongamos el locatario hace uso de la opción de prorroga: En este caso ¿los honorarios del CPI quedan suspendidos hasta que efectivamente se haga un nuevo contrato luego del 30/09? ¿Se puede plantear que, si bien se prorroga el contrato, el monto del alquiler por este tiempo es más alto pero que hasta el 30/09 se congela y luego se aplica lo expresado en el art 6? En resumen, ¿la consulta es si en caso de prórroga genera diferencia de precio respecto al teórico precio de una renovación y qué pasa con el devengamiento de nuestros honorarios?
Respuesta: se prorrogan los contratos hasta el 30/09 y se congelan los alquileres, conforme el alquiler de marzo de 2020. No se pueden cobrar honorarios por la prórroga de pleno derecho que establece el DNU.
24) En caso de prórroga del contrato con consentimiento del locatario, ¿también tiene que estar de acuerdo el locador o con sólo querer el inquilino el propietario debe aceptar? ¿Hace falta hacerles firmar una extensión a inquilino y garantes? ¿En ese caso se debe mantener el precio que se venía pagando?
Respuesta: el DNU deja en manos del locatario el tema de la prórroga. No hace falta consentimiento del locador. No hace falta hacer firmar nada. Debe mantenerse el precio de marzo, conforme el congelamiento.
25) Tengo un contrato que se termina mañana 31/03. Se había establecido el nuevo monto "de palabra" pero no se llegó a firmar el nuevo contrato. Según el decreto entiendo que hasta septiembre 2020 le tengo que cobrar lo mismo que en marzo 2020. Ahora la consulta es la siguiente. ¿Qué hago si no me quieren firmar el nuevo contrato con los montos que ya estaban pactados? Porque sin contrato no voy a tener diferencia para reclamarle en octubre 2020.
Respuesta: el contrato que vence entre el 20/03/2020 y antes del 30/09/2020 se prorroga hasta el 30/09. Además se congeló el precio del alquiler conforme el precio de marzo (Art. 3 y 4 del DNU), no hay ningún contrato nuevo que firmar. El decreto es de orden público. Si de todas maneras las partes acuerdan “renovar”, el problema se puede plantear en caso de incumplimiento de las obligaciones del locatario; ya que judicialmente se podría impugnar la validez del nuevo contrato al vulnerar el orden público. De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).
26) Tengo tres contratos que vencen a fin de mes, los Locatarios, aún a posterior del conocimiento del Decreto, quieren realizar el nuevo contrato, con el nuevo precio pactado, ¿puedo seguir adelante con las firmas de estos nuevos contratos después de la cuarentena obligatoria? siempre partiendo de la base que es voluntad de ambas partes.
Respuesta: Si se puede; necesariamente el tema de “firmas” va a quedar pendiente hasta que se termine el aislamiento preventivo, social y obligatorio. Aunque el decreto es de orden público. Si de todas maneras las partes acuerdan “renovar”, el problema se puede plantear en caso de incumplimiento de las obligaciones del locatario; ya que judicialmente se podría impugnar la validez del nuevo contrato al vulnerar el orden público. De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).
27) Una es una renovación de contrato que se vence el 31 de marzo, mi duda es si en esta situación también se realiza la prórroga del contrato, ¿si debe seguir abonando lo mismo que en marzo? Y otra es con respecto a un inquilino que iba a desocupar un departamento el 30 de abril, en este caso, ¿se prorroga también con el mismo valor?
Respuesta: 1) Se prorroga conforme art. 3 y 4 del DNU. Se continua pagando el último mes (marzo). 2) Se prorroga también, salvo que el locatario comunique con 15 días antes que va a restituir.
28) ¿Cómo inmobiliaria estamos obligados a ofrecer una cuenta bancaria para que realicen el pago por transferencia o bien se puede cobrar una vez finalizada la cuarentena?
Respuesta: el DNU establece la obligación para el locador. Entendemos que la inmobiliaria no está alcanzada por el art. 8.
29) ¿Cómo un locador demuestra que necesita cobrar el alquiler pactado para subsistir? En algún comentario periodístico mencionaron que si interviene un corredor matriculado éste sería el encargado de definir la situación. ¿Hay algo definido al respecto?
Respuesta: No hay reglamentación al respecto por ahora. Son casos muy excepcionales y que deben interpretarse rigurosamente. La prueba como tal se dará en la etapa de mediación y/o en el caso de un juicio, si es que se llega a dichas instancias. Más allá de eso, teniendo en cuenta el asesoramiento objetivo que debe brindar el C.P.I, debe colaborar para que esa norma sea aplicable a los locadores que razonablemente queden subsumidos en el supuesto del artículo
30) 1 - ¿El vencimiento de pago sigue siendo la fecha pactada en el contrato?
2 - ¿Pasada dicha fecha se calculan intereses?
3 - De ser así, ¿los intereses se calculan sobre el precio congelado o sobre el precio que deberían abonar?
4 - ¿Cómo comprueba la situación de vulnerabilidad el locador?
Respuesta: El vencimiento para el pago sigue siendo el pactado en el contrato (ej: dia 5 o 10 de cada mes) respecto al cálculo de intereses, solo se podrán los compensatorios, conforme art. 7 del DNU. Respecto a la vulnerabilidad del locador no hay reglamentación al respecto por ahora. Son casos muy excepcionales y que deben interpretarse rigurosamente. La prueba como tal se dará en la etapa de mediación y/o en el caso de un juicio, si es que se llega a dichas instancias.
31) a) Honorarios por renovación: Un inquilino con contrato con vencimiento el 31/05/2020: ¿Puede dilatar la decisión de renovación y el correspondiente pago de honorarios hasta la fecha de vencimiento del DNU? Si es así: ¿No estaría en contra de nuestro derecho a percibir honorarios por nuestra labor profesional?
b) Intereses por atraso en el pago: Si un inquilino abona el alquiler con vencimiento el 10/05/20 el día 20/05/20. Según contrato le debería cobrar intereses desde el día 2 al 20 a una tasa del 0.50% diaria. Con el nuevo decreto ¿Qué interés puedo cobrar?
c) SI un inquilino no abono el mes de Marzo 2020 que venció el 10/03/2020. ¿Qué pautas utilizo para el cálculo de los intereses? d) Si un inquilino no abona dos meses seguidos: ¿puedo iniciar acción de desalojo?
Respuesta: A) No es que dilate su decisión. Esto dependerá de la Buena Fe con la que actúen las partes; conforme el DNU hasta el 30/09 se ha prorrogado el contrato. Tranquilamente podría no renovar y así lo ha juzgado el legislador. No olvidemos que estamos ante una situación excepcional y en el marco de una emergencia. b) El tema deuda que puedan generarse e intereses se rige por el art. 7 del DNU. b) La Acción de desalojo también quedara suspendida, en virtud del alcance del art. 7 del DNU.
32) Le consulto, sobre el art. 2 - Suspensión de desalojos. Un contrato, cuyo vencimiento fue el día 28/02/2020, la inquilina estaba atrasada, pero el día 3/03/2020 canceló todo lo adeudado. Le dimos unos días para que entregue el inmueble, no lo hizo y luego fue la cuarentena. O sea, no se renovaba contrato de casa habitación, sólo le dimos unos días para que se mudara. ¿Cómo se encuadra este caso? El contrato venció 28/02/2020 no se renueva, a la fecha no adeuda nada del contrato vencido, encontrándose la misma, con sus hijos, aún en el inmueble.
Respuesta: el contrato se prorroga conforme art. 3 del DNU párrafo segundo “La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación”. Debe abonar el último alquiler hasta que entregue el inmueble.
33) Para los contratos que vencen en este plazo de abril a septiembre que se prorrogan. Nosotros por ende ¿No podemos cobrar honorarios de renovación? ¿Cómo se organizaría eso? Todas las renovaciones de Contratos arrancarían en Octubre, ya que por ej: El contrato vencía en junio . Se prorroga al mismo precio hasta 30/09. Al no haber instrumento jurídico nuevo, no puedo cobrar los honorarios profesionales por la renovación del contrato. ¿Recién en Octubre vamos a estar firmando "un nuevo contrato"?
Respuesta: Conforme lo establece el DNU, al prorrogarse todos estos contratos de pleno derecho y dejando la facultad del locatario de entregarlo antes del 30/09, entendemos que no se deben abonar honorarios profesionales, toda vez que no hubo intermediación en la prórroga. Si las partes optarían de común acuerdo y conforme su voluntad en firmar un nuevo contrato, ahí sí se podría cobrar honorarios. De todas maneras, ahí también juega el “orden público” del DNU; por lo que habrá que estarse a cada caso en concreto y conforme la buena fe (art. 9 y 961 del CCCN).
34) En los contrato de alquiler nosotros definimos un precio total del contrato por los dos años a pagar en cuotas, por semestre se determina el valor de la cuota. Quiero decir que no queda plasmado la actualización del alquiler como tal. A la luz del DNU, ¿se toma como que el alquiler se actualiza?
Respuesta: Si. Así lo establece expresamente el párrafo 2 del art. 4° del DNU. Ergo, independientemente de cómo se haya escrito la cláusula del precio, debe abonar el locatario el
de marzo; excepto que sea su voluntad cumplir con lo convenido y NO pagar el alquiler congelado.
35) Un contrato prorrogado cuya prorroga venció el 28 de febrero y a la fecha no ha sido devuelto. ¿Corre la prorroga? Entiendo que no, tampoco puedo iniciar desalojo. ¿Que debo hacer?
Respuesta: el contrato se prorroga conforme art. 3 del DNU párrafo segundo “La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación”. Debe abonar el último alquiler hasta que entregue el inmueble.
36) ¿Si tuviera en un contrato de locación una suba en el mes de junio de 2020, dicho incremento debería aplicarse en este decreto? O sea, ¿debería actualizarlo o no?
Respuesta: No procede la actualización. Se debe cobrar el de marzo y las diferencias que surjan hasta el 30/09 como lo informa el DNU. (Artículos 4° y 6° del DNU). Excepto que el locatario afronte voluntariamente el pago del precio actualizado.
37) 1. Frente a varios vencimientos que operaron el 31 de marzo, y que deberían entregar en abril se presenta el siguiente interrogante. Si el Locatario no decide acogerse u optar la prórroga de pleno derecho otorgada, ¿cuál es el derecho del propietario? Desde mi punto de vista no podrá cobrar el mes de abril si el impedimento de restituir no es imputable al Locatario sino más bien casus ( por el Decreto de Aislamiento). Y es la preocupación que más se nos plantea porque los inquilinos (son varios casos) no quieren acogerse a la prórroga.
2. Dado que el DNU instituye este congelamiento y diferimiento como normas de interés público, sin prever (como si lo hace con la prórroga) la opción del inquilino de pagar el precio convenido por contrato íntegramente y así no acogerse al diferimiento, consulto qué instrumento recomendaría celebrar para tales casos (para protegerse de un posterior cambio de voluntad).
3. Respecto al art. 7, y puesto que regla los pagos de los rubros adeudados desde la fecha de entrada en vigencia del DNU, consulto ¿qué se viene diciendo de las deudas anteriores a tal fecha? Es decir ¿queda expedita la vía del cobro ejecutivo (con su PVE), hasta tanto se termine la suspensión de desalojo? No desentiendo que en las recomendaciones del Colegio se informa que no implica que no se inicie el desalojo y que se suspenderá le ejecución hasta después del 30/09, pero dado que se suspende la prescripción y los costós de cada juicio de desalojo en la práctica muchos operadores no lo intentaran.
4. ¿Qué Mediación se indica que se implementará para el caso?
Respuesta: 1) Si el vencimiento acaece el día 31/03/2020, el contrato se encuentra prorrogado de pleno derecho al 30/09, excepto que el Locatario decida entregarlo antes y comunicando con 15 días en caso de ser posible; en este caso se devenga el alquiler de marzo.
2) Con la bancarización del art. 8 no creemos que hagan falta muchos instrumentos; en su caso, el Locatario que deposita y/o transfiere el monto del mes que corresponda, difícilmente pueda después cuestionar su propio accionar. Si cambia de voluntad será discutible; y al regir un interés público, cualquier instrumento a firmar es sumamente permeable. Va a estarse a la buena fe de las partes en todos los casos.
3) Entendemos que queda expedita la vía por los saldos impagos anteriores, pero justamente, al no poder reclamar los nuevos (por ahora), hay que ver cada caso concreto; y realizar un análisis económico, respecto a la conveniencia o no de realizar la acción.
4) La mediación en la provincia de Córdoba se regirá por la 10.543 y podrá ser judicial y/o en un centro privado de mediación. De todas maneras, hay ciertas diferencias en los regímenes nacionales y provinciales; puede que haya alguna norma a dictarse por parte de la Legislatura de Córdoba.
38) Tengo un cliente que le alquile, ya firmamos el contrato y pago todo, le entregue la llave para mudarse y a la noche se dió lo de la cuarentena obligatoria. Quería saber cómo se tiene que actuar con todo este lió, ¿se le tiene que cobrar el mes por más de que no pudo utilizar la casa? y si es así con todas las facilidades que dice el decreto.
Respuesta: En ese caso rige claramente el art. 1203 del CCCN. “Art 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.
Principales modificaciones en la ley de alquileres
