#LIKETips por el equipo de LIKE Propiedades
viernes, 30 de agosto de 2013
jueves, 29 de agosto de 2013
GUSTAVO ORTOLA CON TOMAS BULAT EN AMERICA TV 29/06/13
Participación de Gustavo Ortolá en el programa EL INVERSOR de Tomas Bulat 29/06/13 AMERICA TV
LOVE CORDOBA (LOCALES OFICINAS VIVIENDA ENTRETENIMIENTO)
Desarrollo Mixto de 131.000 m2 en la ciuddad de Cordoba.
Coproduccion: INVERCO - GO Real Estate
Letra, Musica y Voz: Santiago Ortola
miércoles, 28 de agosto de 2013
EL DISEÑO EN REAL ESTATE
Diseño en real
estate — Driver de la decisión de compra
Marketing para Desarrollos Inmobiliarios
Por Ing. Gustavo Ortolá
Que la ubicación es el factor
fundamental del resultado de un negocio inmobiliario es una realidad
insoslayable, pero si tuviera que identificar el siguiente aspecto determinante
para el éxito de un producto de real estate, diría que es el diseño. La ubicación es el primero de los motores
del éxito, el diseño es un
catalizador vital de la decisión de compra.
Antes se vendía lo que se fabricaba, sin análisis, por la
escasez de oferta; en la actualidad, el diseño es un driver fundamental de la decisión en este escenario de sobreoferta
de productos, por eso hoy se fabrica lo que se vende.
Históricamente, los grandes
desarrolladores argentinos, pioneros y geniales creadores de los más grandes
productos locales, trabajaban de forma muy intuitiva, tan inconsciente como
sagaz y exitosa. Es
que con baja competencia, alta red de clientes afines, con imaginación y olfato
muy afinado, lograban colocar rápidamente sus proyectos que habían sido
perfilados por su instinto y experiencia. El concepto “siempre se hizo así” era
el fundamento indiscutido para el dimensionamiento de los espacios y los
servicios comunes.
Hoy, en un mundo superofertado y
competitivo, es vital saber para quiénes estamos desarrollando, entender sus
requerimientos y formas de habitar, para diseñar posteriormente el producto que
recree en exacta medida el conjunto esperado de atributos sin mayores costos extra
y sobre especificación de los elementos constitutivos del producto
inmobiliario.
Estudiaba el exitoso caso de IKEA, la marca sueca que se
especializa en la venta de muebles y objetos para el hogar, compañía que ha
multiplicado internacionalmente su éxito guiado por el rumbo que marcó su
creador Ingvar Kamprad de “crear una mejor vida diaria para mucha gente”. IKEA
está hoy considerada mucho más que una cadena de tiendas, IKEA es la innovación
constante en el desarrollo y la comercialización de sus productos. Cada edición
anual del catálogo de este retailer
internacional se renueva y mantiene vigente con propuestas de diseño de
vanguardia pensadas para toda la familia. Es el ícono del diseño a precios
accesibles, fuente de inspiración para muchos hogares del mundo a la hora de
redecorar los espacios de vida. El concepto de IKEA ha sido fundamental en la
construcción de la relación con el cliente, el “diseño funcional a buen precio”,
el diseño accesible, gran pilar en el éxito de esta marca. “Nuestro principio
rector es la fabricación de productos para la mayoría de la gente”, dice
Kamprad, y recojo ese concepto para el diseño de nuestros productos
inmobiliarios. El diseño accesible como driver
de motivación y selección de nuestro producto frente al de la competencia.
El concepto de “diseño accesible”
que impulsa IKEA es uno de los fundamentos del éxito que obtuvimos en Ciudad Ribera.
Mis desarrollos contemporáneos en
Puerto Norte y Puerto Madero pusieron en relieve el siguiente concepto: para un
mismo target, para un público de la
misma realidad socieconómica, las pretensiones de calidad eran distintas.
Mientras en Puerto Madero debatíamos la prueba de las carpinterías de aluminio
alemanas de alta prestación en túneles de viento, en Puerto Norte alcanzaba la
especificación del mejor producto nacional que asegurara la estanqueidad al
mejor precio. Calidad justa, diseño accesible, el costo esperado. Los
americanos llaman a esto value for money,
es decir, pagar el valor justo por lo que están recibiendo.
Una importante discusión se instaló
en el mercado de real estate argentino y en la
comunidad de arquitectos acerca de lo correcto o incorrecto de diseñar
edificios de estilo clásico en pleno siglo XXI. Se enfrentaron mediante
opiniones publicadas por los diarios locales diversas personalidades de la
profesión cuando en el año 2003 Eduardo Costantini
lanzó al mercado la torre Grand Bourg de la avenida Figueroa Alcorta, en
Palermo Chico.
El proyecto se lo encargó al
estudio AFT Arquitectos, del joven arquitecto Martín Fourcade con sus socios
Alfredo Tapia y Gastón Atelman, quienes habían ganado el concurso para el
diseño del Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (MALBA), donde
Costantini exhibe su colección privada de arte, y que habían coronado con éxito
tal diseño en la construcción de uno de los íconos de la ciudad de Buenos
Aires.
El nuevo desafío, no menor, era
definir la arquitectura y el diseño de una torre de 15 pisos con casi 12.000 m2,
21 departamentos y 56 cocheras sobre un terreno de 4200 m2 con un
frente sobre la avenida de 70 metros. El producto inmobiliario definido fue la torre Grand Bourg, un edificio residencial de estilo academicista francés.
Presencié personalmente la
definición del brief del
desarrollador a los arquitectos para la gestación del producto basado en el
conjunto esperado de atributos a recibir por los compradores de la oferta de
Costantini, básicamente sus mejores amigos y allegados, personajes y gustos
bien conocidos por el desarrollador: solidez, calidad, estilo, exclusividad y
tecnología fueron los motores del diseño. “El lugar donde yo voy a vivir”,
decía Eduardo.
Dos años más tarde, con la torre en su último tramo de
construcción, comenzó la polémica dentro de la comunidad de arquitectos. Se criticaba
el anacronismo del diseño tipo afrancesado y se
preguntaba cómo Costantini, quien había impulsado el MALBA en un diseño absolutamente
contemporáneo y de vanguardia, había decidido aplicar estilos del pasado. Se
calificaba al emprendimiento de esquizofrénico por
conjugar decoración a la antigua con los últimos adelantos en materia
tecnológica.
Reconocidos y prestigiosos arquitectos representantes de la
arquitectura moderna argentina transmitían su preocupación por el interés de los
usuarios en vivir en un edificio “disfrazado” de antiguo, mientras a la hora de
elegir un automóvil o un teléfono celular solían apuntar a tener el más
avanzado y moderno.
Además, el emprendedor recibió afiladas críticas de la comunidad
de arquitectos por buscar seducir a los compradores con estrategias fáciles,
como apelar a la ornamentación clásica y la arquitectura antigua como supuesto
símbolo del prestigio social.
Justamente este diseño fue la base
del éxito. En ese momento comercializamos el total del edificio en veintiún días,
en un precio por metro cuadrado que marcó un récord de la época. Nunca voy a
olvidar la frase de Eduardo cuando esperábamos su felicitación complaciente por
la gesta comercial: “Lo regalé”, dijo, y realmente eso había pasado, el valor
que era un récord en la zona se convertía en oferta por el valor percibido del
mercado.
Una vez más, el desarrollador
inmobiliario mostró su ADN en estado más profundo y contundente: estar un paso
adelante, romper las reglas, ir contra los mitos. El resultado, a la vista.
En este caso el combo fue perfecto:
un diseño que jugó un rol fundamental del producto en combinación con la
ubicación y el indiscutible perfil exitoso del desarrollador.
Quedó mucha gente afuera sin lugar
en Grand Bourg, por eso impulsamos el desarrollo de un segundo edificio a pocas
cuadras de allí, sobre la misma avenida, un “Petit Grand Bourg” que llamamos “Edificio
Barrio Parque” y que esta vez lanzamos con un pricing claramente superior. Los drivers de diseño, los mismos, y el resultado volvió a
acompañarnos.
Luego del éxito del emprendimiento
Grand Bourg, a fines de 2005, Sergio Grosskopf, el fundador de Alto Palermo,
lanzó el proyecto de las torres Château Residences, dos rascacielos de más de
cien metros de altura también diseñados en estilo academicista francés. Una fue
construida en el barrio porteño de Núñez, y la otra en Puerto Madero. Sin
embargo, en estos casos, el debate no fue reflotado.
Sergio apuntó a un cluster distinto que el de Eduardo, incorporándole
al edificio una colección exquisita de amenities
y servicios centrales que nada tienen que envidiar a un hotel cinco estrellas.
Otra ubicación, otra mezcla de amenities, estilo clásico, el metro
cuadrado más caro de Puerto Madero y de Núñez: otro segmento de público más
joven; pero el mismo resultado: un éxito rotundo en un nuevo ejemplo de trabajo
de nicho y concepto.
Hoy, en los productos inmobiliarios, el diseño está
presente y funciona como un elemento fundamental de la concepción de la oferta.
En
la modernidad, bajo la lógica de
la escasez y la baja competencia, los productos inmobiliarios eran fines, un
destino.
En la posmodernidad,
cuando vivimos en la sobreabundancia de bienes y productos competitivos, los
objetos se transforman en un medio para alcanzar la experiencia que estamos
buscando. Ya no expresan el final del recorrido, sino apenas el camino para
transportarnos hacia otro lado. El diseño, otrora
descalificado, es hoy reconocido como movilizador
del pensamiento que cataliza la decisión y genera calidad de vida.
El diseño contemporáneo enlaza lo estético, lo
comercial y lo utilitario, sostiene la individualidad,
rompe la masividad, invade
los desarrollos del real estate engendrando productos únicos separados del
consumo masivo; agregando el valor para salir del commodity consolidando productos diferenciales.
Antes se vendía lo que se fabricaba, hoy se fabrica lo que se
vende.
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marketing para desarrollos inmobiliario BRE Ediciones GO
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marketing para desarrollos inmobiliario BRE Ediciones GO
martes, 27 de agosto de 2013
LANZAMIENTO LIBRO: Marketing para Desarrollos Inmobiliarios Expo Real Estate Hilton Bs.As.
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| Ing. Miguel Camps PROLOGO |
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| Presentación de Guillermo Oliveto |
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| Presentación de Damián Manusovich |
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| Presentación del Arq. Martín Bodas |
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| Martín Bodas |
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| Presentación de Guillermo Oliveto |
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| Guillermo Oliveto |
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| Guillermo Oliveto, Gustavo Ortolá, Miguel Camps, Martín Bodas y Damián Manusovich |
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| Amigos que acompañaron: (entre muchos otros) Pedro Lagleize, Julia Cabral, Guillermo García, Fabian Alvarez, Jorge Vidoletti y Hernan Barbero |
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| Julia Cabral y Gustavo Ortolá |
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| Martín Bodas y Gustavo Ortolá |
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| Gracias a todos por acompañarme en este momento tan especial! |
jueves, 8 de agosto de 2013
martes, 6 de agosto de 2013
LIBRO Marketing para desarrollos inmobiliarios Gustavo Ortolá
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| TAPA DEL LIBRO |
PARA VER VIDEO PRESENTACION DEL LIBRO HAGA CLICK EN LA IMAGEN DE ARRIBA
PERFIL DEL DESARROLLADOR INMOBILIARIO
El desarrollador inmobiliario tiene entrañas taylorianas,
donde se imponen la organización y la lógica; alma y corazón smithianos, donde
prevalecen la razón y la ecuación; y dermis kotleriana, donde prepondera la
emoción.
Lógica, razón y emoción: la estructura vertebral de nuestros
productos inmobiliarios.
La formulación estratégica y su consecuente expresión
táctica serán la base de futuros éxitos.
jueves, 1 de agosto de 2013
El precio del usado im“Precio”na
El precio del usado im“Precio”na
Por Ing. Gustavo Ortolá Martinez
GO Real Estate
@gorealestatearg
El diagnóstico y el tratamiento son
procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades.
En nuestro mercado inmobiliario
actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo
desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo
porque no la hemos tratado. La
enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal destino y si de
pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual
inmobiliaria en la que estamos sumergidos.
Desde mi punto de vista el origen
de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros y parálisis en el mercado
del usado, es el precio de los inmuebles.
El cepo es un condimento intenso, contundente y determinante, pero el
precio es el tema a tratar.
Hoy no hay forma de valuar los
inmuebles usados, no hay precios, no hay moneda y como corolario no hay mercado. Para definir el precio de un inmueble
recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de
reposición y la de valores comparables.
Analicemos la aplicación de ambos
procedimientos de valuación en el contexto actual. La ponderación por valores
comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o
referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos
produce una realidad sobrevaluada de los activos.
La lógica que un inmueble nuevo
debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma
localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que
una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar.
En un contexto de variación cotidiana
de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para valuar
los inmuebles usados y aplicarle el efecto ajuste por el uso o antigüedad para
encontrar su precio exacto.
Interpretando los valores de esta
forma, veremos que hay una conclusión sustantiva: los precios de venta del
metro cuadrado usado deberían estar entre un veinte y un treinta por ciento por
debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos.
Los ciclos marcan cambios y nuevas
reglas. Estamos transitando un nuevo ciclo
y los valores deben ajustarse a la realidad actual.
Podemos elegir la forma del
acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para
el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una
base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja
a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y
consecuencias por tiempo indeterminado.
No somos ni España, ni Estados
Unidos, no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito,
el dolor será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para
siempre, pero hay lugar para volver a salir.
El diagnostico del problema son los
precios; el tratamiento el sinceramiento,
ajuste y la creación de un mercado orientado a los consumidores.
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