El precio del usado im“Precio”na

El precio del usado im“Precio”na

Por Ing. Gustavo Ortolá Martinez

GO Real Estate

@gorealestatearg

El diagnóstico y el tratamiento son procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades.

En nuestro mercado inmobiliario actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo porque no la hemos tratado.  La enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal destino y si de pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual inmobiliaria en la que estamos sumergidos.

Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros y parálisis en el mercado del usado, es el precio de los inmuebles.  El cepo es un condimento intenso, contundente y determinante, pero el precio es el tema a tratar.

Hoy no hay forma de valuar los inmuebles usados, no hay precios, no hay moneda y como corolario no hay mercado.  Para definir el precio de un inmueble recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de reposición y la de valores comparables. 

Analicemos la aplicación de ambos procedimientos de valuación en el contexto actual. La ponderación por valores comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos produce una realidad sobrevaluada de los activos. 

La lógica que un inmueble nuevo debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar. 

En un contexto de variación cotidiana de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para valuar los inmuebles usados y aplicarle el efecto ajuste por el uso o antigüedad para encontrar su precio exacto. 

Interpretando los valores de esta forma, veremos que hay una conclusión sustantiva: los precios de venta del metro cuadrado usado deberían estar entre un veinte y un treinta por ciento por debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos.

Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas.  Estamos transitando un nuevo ciclo y los valores deben ajustarse a la realidad actual.           

Podemos elegir la forma del acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y consecuencias por tiempo indeterminado.

No somos ni España, ni Estados Unidos, no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito, el dolor será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para siempre, pero hay lugar para volver a salir.

El diagnostico del problema son los precios;  el tratamiento el sinceramiento, ajuste y la creación de un mercado orientado a los consumidores.